Возможные риски
Передавая банку недвижимость в качестве обеспечения договора, гражданин должен осознавать, чем это может обернуться в случае нарушения условий выплаты задолженности. При просрочке кредитор не только сможет начислить штрафные проценты, что предусмотрено условиями сделки с мко Алматы, но и воспользоваться своим правом произвести взыскание за счет предмета ипотеки – недвижимости должника.
Учитывая, что по закону никто не может произвести смену собственника залога, пока такое ограничение не будет снято в установленном для этой процедуры порядке, столкнувшись с просрочкой и перспективой потери жилья, гражданину не удастся его оставить в собственности своей семьи или уберечь от реализации на публичных торгах (продажа имущества – стандартная практика у должников, которым грозит принудительное взыскание). И если дело дойдет до судебного разбирательства, банк обязательно воспользуется первоочередным правом на получение денег от продажи залога для удовлетворения текущего кредитного требования.
Но если не уделить должного внимания изучению условий кредитования, то в такой ситуации может оказаться даже платежеспособный клиент, который планировал вовремя погасить долг. В частности, если договором будет предусматриваться возможность изменения процентной ставки в одностороннем порядке, в какой-то момент банк может изменить первоначальные условия кредитования, в результате чего они станут непосильным грузом для бюджета должника.
Впрочем, не стоит думать, что кредиторы только и ждут того момента, когда их клиенты не смогут обслуживать свои обязательства и можно будет отобрать их залоговое имущество. Любой банк заинтересован в ежемесячном получении процентов, за счет которых формируется доходность, и совсем не намерен заниматься продажей жилья своих должников, которые больше не могут в срок вносить платежи. Поэтому при возникновении просрочки кредитор всегда даст потребителю время на урегулирование проблем с платежеспособностью и не будет в течение нескольких месяцев подавать в суд, невзирая на беспроигрышность такого дела. Более того, он может предложить специальные условия выплаты (например, кредитные каникулы), чтобы заемщик мог быстрее погасить долг, несмотря на ограниченность своих финансовых возможностей.
Последствия невозврата займа
Если другие методы взыскания задолженности не привели к нужному результату, банк вправе пойти на крайние меры и самостоятельно реализовать заложенный объект, если такой пункт содержится в договоре. Продажа залога ведется в принудительном внесудебном порядке. Для этого организуются специальные торги (аукционы).
Перед тем, как выставить имущество на торги, финансовое учреждение уведомляет об этом должника (залогодателя). В ответ последний соглашается или отказывает во внесудебной реализации. Во втором случае, банк обращается в суд и обращает взыскание на залог. Но такие случаи нечасты, поскольку судебный механизм обходится дорого как кредитору, так и должнику.
Важный момент заключается в том, что продать заложенное имущество можно в случаях, если просроченная задолженность превышает 10% от рыночной стоимости объекта и задержка в выплатах составила более 3 месяцев. То есть, при незначительных нарушениях графика платежей реализация залога законодательно не допускается.
Недостатки кредита под залог недвижимости
Основные недостатки такого кредитования — это:
- сумма кредита не может превышать 70% от оценочной стоимости недвижимости;
- заявка рассматривается быстро, однако из-за особенностей оформления процесс заключения договора может затянуться на срок до 1 месяца;
- необходимо заказывать оценку недвижимости и страховать объект, причем расходы ложатся на заемщика;
- недвижимость попадает под обременение на все то время, в течение которого она является залогом, а это значит, что ее нельзя будет продать, обменять или подарить.
Однако самый серьезный недостаток получения кредита под залог недвижимости заключается в том, что вы рискуете ее потерять. Если вы систематически не вносите платежи и не справляетесь с взятыми на себя финансовыми обязательствами, банк получает право продать залог, чтобы возместить убытки.
В 2015 году в законодательные акты были внесены важные изменения, согласно которым банки не могут отнимать имущество должников при незначительных нарушениях. Финансовая организация не заберет себе недвижимость, выступающую в качестве залога, если:
- длительность просрочки платежей не превышает 3 месяцев;
- сумма неисполненных обязательств составляет менее 10% от стоимости залога, указанной в договоре, при этом не учитываются штрафы и пени.
Порядок оформления нецелевого кредита под залог недвижимости
Получение займа – дело ответственное. Оно требует подготовки: внимательного изучения условий, предварительного расчета аннуитетных платежей. Во многих банках есть кредитные программы с пониженными ставками для некоторых категорий заемщиков, ими следует поинтересоваться, заполняя анкету. Кстати, пока ее не изучат, не одобрят заявку и не произведут оценку недвижимости, деньги не выдадут. Так что оформлять анкету-заявку надо очень внимательно.
Для получения нецелевого кредита под залог недвижимости следует выполнить определенную последовательность действий, в которую входит:
- поиск финансовой организации с подходящей программой выдачи заемных средств;
- подбор оптимального продукта, который может предложить кредитор;
- проверка заемщика и объекта обеспечения на полное соответствие банковским требованиям;
- подготовка документации на клиента и залоговое имущество для оформления займа;
- подача заявки на выдачу займа с обеспечением в офисе банка-кредитора или на его официальном веб-сайте;
- ожидание результатов рассмотрения и предварительного положительного ответа на заявку (при отказе – обращение в другую кредитную организацию);
- экспертная оценка залоговой недвижимости (самостоятельная или при посредничестве банка);
- визит в отделение банка с целью заключения соглашения о нецелевом кредите под залог недвижимости;
- подписание договора с кредитором о предоставлении денежных средств наличными или по безналичному перечислению на новую дебетовую карту.
После этого нужно будет получить деньги и впоследствии начать регулярно погашать задолженность. Еще один обязательный пункт в алгоритме действий – оформление страхового полиса на объект обеспечения.
Что представляет собой заявление на предоставление заемных средств? Это подробная анкета на нескольких листах. Ее можно заполнить в отделении банка или на официальном сайте кредитора, отправив интернет-запрос в режиме онлайн. Второй вариант хорош тем, что можно внимательно и без спешки, ни на что не отвлекаясь, изучить нюансы и требования, которые предъявляет банк к претендентам на получение ссуды. Анкета заполняется печатными буквами и арабскими цифрами, разборчиво и четко.
Вместе с заявкой положено предоставить:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт, загранпаспорт, водительское удостоверение и т.п.), иногда требуется два документа одновременно;
- заполненную анкету;
- справки, подтверждающие доходы претендента на кредит и созаемщиков за последние 6 месяцев;
- справки и выписки, подтверждающие трудоустройство заявителя и созаемщиков на протяжении предшествующего полугодия;
- свидетельство о праве собственности и другие документы на недвижимость, которую планируют предоставить в залог.
В случае оформления недвижимости в залог, потребуются также следующие документы:
- выписка из ЕГРН, сделанная не более 30 дней назад;
- договор купли-продажи;
- технический и кадастровый паспорта;
- справка о том, что у объекта недвижимости нет обременений;
- справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- отчет о проведенной оценке.
Подав заявку на нецелевой кредит под залог недвижимости, придется подождать примерно неделю, пока банк ее рассмотрит и проверит указанные сведения. Поскольку речь идет о крупных суммах, финансовые организации тщательно изучают все детали. Некоторые из них сразу оценивают рыночную стоимость ликвидного залога, но многие делают это лишь после того, как заявка будет одобрена и претендент узнает о положительном решении.
Выплата кредитных средств происходит разово. Клиент получает наличные в кассе ,или деньги перечисляются на его дебетовую либо кредитную карту. Одни банки выдают кредит в том филиале, где подавалась заявка, другие – исключительно по месту постоянного проживания заемщика. Срок, когда ссуда должна быть полностью погашена, указывается в договоре. Клиент, по желанию, может досрочно полностью рассчитаться с займодавцем. Для этого он должен будет написать заявление с указанием конкретной даты, суммы и номера счета, с которого поступит выплата.
Не стоит оформлять кредит под залог недвижимости на несущественные расходы. Заем должен соответствовать масштабу трат. Также не рекомендуется оформлять такой кредит для того, чтобы погасить имеющийся.
Почему выбирают кредит под залог недвижимости
Как банку, так и заёмщику весьма выгодна такая сделка. При оформлении залогового займа банки предлагают клиенту более приемлемые проценты и более крупные суммы. В свою очередь фининститут может быть на 100% уверенным в том, что получит свои деньги.
Среди основных преимуществ займа под залог недвижимости:
- в большинстве случаев при рассмотрении заявки банком результат положительный;
- выгодная ставка вознаграждения — на сегодняшний день от 15,7% (ГЭСВ — 17,26%);
- более долгий максимальный срок погашения займа — до 15 лет;
- сумма займа — в зависимости от стоимости залога может доходить до 50 млн тенге.
- возможность кредитования с упрощённым финансовым анализом дохода;
- специальные условия для клиентов, получающих зарплату в банке-кредиторе.
Своим клиентам, а именно держателям зарплатных карт или владельцам депозитов, многие банки дают скидки по кредиту до 3% от ставки вознаграждения. Согласно изменениям в закон «О платежах и платёжных системах», фининституты в обязательном порядке уведомляют клиента о взимаемых комиссиях. В линейке продуктов банков предлагаются займы как с взиманием комиссий, так и без, но под более высокий процент.
Минусы:
- величина займа ограничивается 70% от стоимости квартиры;
- срок рассмотрения заявки быстрый, но вот на заключение договора можно потратить порядка месяца;
- необходимость делать оценку имущества;
- на недвижимости будет стоять обременение — то есть никаких операций (продажа, обмен, дарение и т.д.) с ней делать будет нельзя;
- есть риск лишиться квартиры или дома, если платежи систематически не перечислялись и заёмщик не справился с выплатой долга.
Назарбаев: Никто не возвращает деньги!
Согласно поправкам в законодательные акты, внесенные в 2015 году, запрещается банкам отнимать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:
- сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев.
Документы, необходимые для получения кредита под залог недвижимости
Стандартный пакет документов при заключении такой сделки выглядит следующим образом:
- удостоверение личности;
- документы, подтверждающие наличие официального места работы и получения дохода за 6 месяцев, предшествующих обращению в банк;
- копия свидетельства о браке — для заемщиков и созаемщиков, состоящих в браке;
правоустанавливающие документы на недвижимость, которую предполагается использовать в качестве залога.
Оригиналы правоустанавливающих документов остаются в банке, пока действует договор о кредитовании под залог.
Также финансовые организации могут запросить дополнительные документы. Например, как уже говорилось выше, при наличии в семье несовершеннолетних детей понадобится согласие органов опеки и попечительства.
Подать документы можно как лично, так и онлайн. Однако будьте готовы к тому, что банк предложит вам прийти на собеседование к специалистам.
Кто может получить заем
К получателям залоговых займов банки выдвигают в основном следующие требования:
- заемщик должен быть гражданином Республики Казахстан;
- возраст — от 21 года. Максимальный возраст зависит от срока займа — к моменту погашения займа заемщик не должен достичь пенсионного возраста;
- не менее 4 месяцев на последнем месте работы до даты подачи заявления на получение кредита. При этом общий непрерывный стаж работы физического лица должен составлять не менее 6 месяцев.
С официальным доходом и сумма займа выше, и срок дольше. Можно получить деньги и без подтверждения дохода, но в таком случае процентная ставка будет выше. При этом все равно какой-то косвенный доход надо будет показать. Минимальный доход должен покрывать ежемесячный платеж по кредиту, расходы на иждивенцев, товары первой необходимости, коммунальные услуги, транспорт, связь и другие имеющиеся у заемщика обязательные платежи. Ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода.
максимальное количество созаемщиков не может быть более 3 физических лиц.
Подробнее об условиях
Один из самых известных в Казахстане банков ForteBank предлагает кредит с обеспечением без подтверждения доходов. Однако это может быть не особо выгодным для клиента. Максимум что можно получить – до 40% от рыночной стоимости залога, но не более 30 млн. тенге под 21,99%.
Если заемщик имеет реальную возможность подтвердить свою платежеспособность, банк может поднять кредитный лимит до 70% от рыночной стоимости залога. Теперь изменится и процентная ставка – от 19.99% годовых. В обоих случаях срок неизменен – 120 месяцев. Стоит учитывать, что будет взыматься комиссия за организацию займа в размере 0,49% для участников зарплатного проекта либо 1,99% для всех клиентов.
Для оформления кредитной заявки банк затребует документ, удостоверяющий личность, выписку из пенсионного фонда, документы, подтверждающие семейное положение, правоустанавливающие документы и отчет об оценке недвижимости, которая выступает в качестве залога. Обязательными требованиями к заемщику являются возрастной ценз – от 21 года до 58/63 лет и наличие гражданства РК.
Филиал Сбербанка России в Казахстане предлагает кредит на весьма выгодных условиях. Причем можно получить до 90% от суммы депозита. Комиссия за организацию займа, как и штраф за досрочное погашение, не взымается. Но за выдачу денежных средств клиенту придется выплатить 2,5% от суммы кредита единовременно. Для рассмотрения кредитной заявки банк запросит паспорт, копию свидетельства о заключении/расторжении брака, документы, подтверждающие получение дохода за 6 месяцев до даты обращения в банк. Если ваш стаж менее 4 месяцев на последнем месте работы, а общий – меньше полугода, то Сбербанк, скорее всего, отклонит вашу кредитную заявку. Зато преференции получают держатели зарплатных карт. Приятным бонусом для них станет 1% скидка на оформление кредитной документации.
Преимущества и недостатки
Кредит под залог недвижимости – это оптимальное решение проблемы для клиента, которому нужна крупная сумма средств и он хочет избежать большой переплаты при погашении задолженности. Передавая банку имущественное обеспечение, он может рассчитывать на самые выгодные условия кредитования, которые характерны для беззалоговых программ.
В то же время, если залог полностью соответствует требованиям кредитора, можно не опасаться отказа из-за низкой платежеспособности или нестабильного финансового положения. А в некоторых ситуациях банк даже может не требовать документы, подтверждающие наличие дохода, что по достоинству оценят граждане без официального трудоустройства.
Несмотря на то, что кредит с обеспечением – это ипотечная программа, полученные средства потребитель вправе потратить на свое усмотрение (в том числе и на покупку другого жилья). При этом он может не опасаться большой долговой нагрузки при выплате задолженности, так как у него всегда будет возможность растянуть процесс внесения платежей на длительный срок (чем дольше срок погашения, тем меньше размер обязательных платежей).
Но при использовании такой программы не стоит забывать о ее недостатках. В первую очередь – это большие расходы при оформлении и обслуживании задолженности, которые могут частично снизить выгодность условий. Так, в частности, даже с учетом того, что деньги предоставляются под более низкий процент, при подаче заявки клиенту придется оплатить оценку имущества, комиссию за подачу документов или выдачу средств, а также услуги нотариуса, который должен оформить договор залога. Кроме того, ежегодно он будет вынужден оплачивать страховку, несмотря на то, что выгодоприобретателем по условиям договора страхования будет выступать банк-кредитор.
Следует отметить, что часть платежей и комиссий оплачиваются еще до принятия решения по кредитной заявке (например, услуги эксперта по оценке недвижимости). И если в предоставлении средств будет отказано, никто не компенсирует заемщику его расходы, несмотря на то, что он все равно не сможет воспользоваться кредитным продуктом банка.
Необходимые документы для залогового кредитования
После того, как клиент выбрал банк, ознакомился с кредитными условиями, наступает этап сбора нужных документов. Весь массив необходимой документации условно делится на 2 группы, которые касаются платежеспособности и залога.
К первой группе относятся:
- Удостоверение личности заявителя/супруги (а)/созаемщика/залогодателя.
- Адресные справки участников сделки.
- Справки о доходах заявителя/созаемщика.
- Выписки с Пенсионного фонда на заявителя/созаемщика за последние полгода.
- Свидетельство о браке залогодателя.
- Нотариальное согласие супруги (а) залогодателя на залог имущества (если залогодатель состоит в браке).
- Нотариальное заявление залогодателя о том, что он не состоит в брачных отношениях.
Ко второй группе относится правоустанавливающая документация на имущество:
- Договор купли-продажи (приватизации, мены, дарения), на основании которого заявитель стал собственником вещи.
- Свидетельство о государственной регистрации.
- Технический паспорт.
- Государственный акт на земельный участок.
- Справка Ф-2 (об отсутствии обременений).
- Справка о лицах, которые прописаны в квартире (доме).
- Акт рыночной оценки, составленный независимой оценочной компанией.
Это стандартный пакет документации. При необходимости, кредитор вправе запросить дополнительные материалы.
Кто может выдавать кредиты под залог жилья?
С банками все понятно – почти любая более-менее крупная кредитная организация выдает кредиты под залог недвижимости, причем это необязательно залог той самой квартиры, которая приобретается в кредит. Но банки – не единственные участники рынка, которые могут выдавать займы под залог недвижимости.
Еще не так давно займы под залог недвижимости выдавали буквально всем подряд сомнительные организации – под гигантские проценты и с такими же огромными штрафными санкциями. Но с 1 октября 2019 года вступил в силу закон, который разрешает выдавать кредиты и займы, обеспеченные ипотекой (то есть, залогом недвижимости), только тем организациям, которые находятся под надзором Банка России.
И перечень таких кредиторов очень небольшой:
- банки;
- микрофинансовые организации;
- кредитные потребительские кооперативы;
- прочие организации, уполномоченные АО «Дом.РФ»;
- ФГКУ «Росвоенипотека» (только по части военной ипотеки).
Чуть позже, с 1 ноября 2019 года, вступивший в силу закон запретил выдавать займы под залог жилья и МФО (если только эту МФО создало не государство). Это было нужно, так как некоторые микрофинансовые организации так загоняли клиентов в долги, что потом без проблем обращали взыскание на объект залога и выселяли семью заемщика из квартиры.
Кроме того, закон не запрещает выдавать ипотечные займы работодателю (например, если крупный завод строит дом для своих работников и передает им квартиры в рассрочку), а также не до конца урегулированным остается выдача займов просто частными лицами под залог жилья.
Соответственно, если есть желание взять кредит под залог, но не в банке, вариантов немного – это либо КПК, либо организация из списка АО «Дом.РФ», либо частный инвестор.
И у каждой из категорий кредиторов есть свои нюансы:
- кредитные потребительские кооперативы. Это такие объединения пайщиков, которые распоряжаются сбережениями, которые вносят некоторые пайщики. При этом пайщикам обещают доходность почти вдвое выше среднерыночной, и ради этого КПК «прокручивает» их сбережения. Обычно КПК выдают либо микрозаймы до зарплаты, либо занимаются жилищным кредитованием. Ни один КПК не выдает льготные займы, да и процентные ставки у них обычно завышены – хоть в рекламе и обещают от 8,5% годовых, по факту платежи будут гораздо больше (но не больше 17% годовых – так требует закон);
- уполномоченные организации. Это организации, которые занимаются льготными ипотечными программами на уровне каждого региона. Создаются они либо самим АО «Дом.РФ», либо властями региона, и предлагают особые условия для жителей конкретного субъекта РФ. У них обычно выгодные условия кредитования, но ориентируются они в основном на льготные категории заемщиков;
- частные инвесторы. Этот рынок вообще никак не регулируется – некое частное лицо дает деньги под проценты, а взамен просит оформить на него залог. Закон запрещает делать это на регулярной основе, но рынок существует – просто займы оформляются как разовые на индивидуальных условиях. Процентные ставки тут будут самые большие (вплоть до 80-100% в годовом выражении), но ведь и инвесторов никто особо не регулирует.
Кстати, государство достаточно активно противодействует сомнительным фирмам, которые выдают займы под залог жилья. Как говорит Гульнара Ручкина из Финансового университета, представитель Центробанка прямо говорил – вместо МФО займы под залог жилья начали выдавать совсем сомнительные фирмы, которые, по сути, представляют собой риелторские агентства. Соответственно, развиваться такой рынок в России, скорее всего, не будет.
В каких случаях данное предложение актуально?
Кредит под залог квартиры или иной частной недвижимости такого типа целесообразно брать, если:
- вам срочно понадобились денежные средства на неотложные личные нужды, покрытие незапланированных издержек, связанных с трудностями в бизнесе, покрытие иных задолженностей;
- оценка вашего транспортного средства (при его наличии) не соответствует сумме, которую вы планируете взять взаймы;
- вы являетесь собственником жилой или коммерческой недвижимости в Астане или Акмолинской области;
- у вас нет постоянного дохода или его размер не вписывается в рамки покрытия необходимой вам суммы с процентами.
Для таких случаев существует залоговое кредитование. Однако далеко не все предложения микрофинансовых организаций выгодны для потенциального заемщика. Мы создали оптимальные и востребованные условия.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору
