Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?
Если вы решили приобрести квартиру в новостройке от застройщика, то вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы. Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать, сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика. Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками. Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы.
Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения. Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации. Внимательно изучайте все пункты договора.
Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума. Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.
Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.
Риски покупки квартиры в новостройке
Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.
Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.
Любые авансовые платежи, даже в обмен на скидки не должны проходить до заключения официального договора.
Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.
При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.
Для исключения неприятных последствий, рекомендуется ответственно подходить не только к выбору жилья, но и к выбору самого застройщика, благо информация сейчас вполне доступна.
Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.
Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.
Самый главный риск поджидает покупателя при подписании договора. Каждый его пункт может скрывать ловушку.
Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет.
Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты
Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.
Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.
Следует учесть, что при прямом обращении к застройщику, особенно при оплате наличными можно получить значительную скидку.
Особенности вторичного рынка
Этими квартирами можно пользоваться сразу: заезжай и живи, или сдавай желающим. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а вот долгие усадки дома владельцам такого жилья не грозят. Вторичное жилье можно купить на любой вкус и бюджет – просто выбирайте нужный район с развитой инфраструктурой или поближе к работе, подходящий этаж и метраж.
К минусам «старых» квартир относятся:
- юридические проблемы, особенно, если квартира за короткие сроки сменила несколько владельцев (историю таких приобретений необходимо тщательно проверять);
- среди соседей может оказаться кто угодно – от бывших уголовников до людей неадекватных, алкоголиков и просто злых старушек с котами;
- состояние коммуникаций в любом случае небезупречно: трубы и проводка изношены, подъезды обшарпаны, деревянные оконные рамы придется заменять;
Типичный подъезд вторичного жилья
- неудачная планировка квартиры: маленькие комнаты, ниши в стенах, узкий балкон или вовсе его отсутствие, низкие потолки, тесная кухня и санузел;
- санитарное состояние таких квартир тоже может быть плачевным: придется потратить немало средств и времени на выведение грибка или плесени, избавления от домашних муравьев или тараканов;
- чувствительным и эмоциональным людям может быть неприятна созданная предыдущими жильцами биоэнергетика: в «неблагополучной» квартире новый хозяин чувствует тревогу, обеспокоенность, плохо спит.
Только взвесив все «за» и «против» можно сделать правильный выбор в пользу приобретения квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Жилье обычно приобретается не на один год, человек должен быть доволен своей покупкой и чувствовать себя максимально комфортно.
Какой этаж?
- Последние этажи – это красивый вид на город, и если вы покупаете квартиру именно из-за него, не поленитесь навести справки и узнать, не планируется ли в ближайшее время строительство нового дома прямо перед вашими окнами. Вид на парк, лес или просто городской пейзаж может быть легко перекрыт. Риск отсутствует только, если покупается квартира на набережной.
- Плюс последнего этажа – отсутствие соседей сверху, но если что-то случится с крышей, вы узнаете об этом первыми. Справедливости ради, в новых домах проблема протечек не так распространена. Если над вами будет технический этаж, то риск потеков резко снижается, да и в квартире не будет так уж душно летом.
- На верхних этажах достаточно тихо, туда почти не доносятся звуки автомобилей, но если лифт сломается, то подняться или доставить какой-то груз будет сложно.
- Лучшими для жизни считают квартиры на 4-8 этажах – и подняться в случае поломки лифта не так уж сложно, и шум от авто и веселых компаний не такой сильный. Квадратные метры на этих этажах могут стоить чуть дороже.
- Квартиры на первых этажах стоят на 2-15% дешевле, а в премиальном сегменте разница в цене может достигать даже 30%. В чем же проблема первых этажей? Во-первых, вида никакого. Во-вторых, может быть сыро от подвального помещения. В-третьих, шум. В-четвертых, в окна могут заглядывать. В-пятых, если квартира на 2-3 этаже, а первый отдан под коммерческие помещения, то вы рискуете страдать от постоянного шума холодильных установок или пьяных компаний, к вам могут прибегать тараканы из магазина под вами, да и вообще перспектива видеть грязный козырек и дышать выхлопными газами прогревающихся машин мало кому понравится. Добавим сюда запах от мусоропровода и более высокий риск проникновения воров. Но все же многие риелторы советуют такие квартиры пожилым людям, так как лифт можно непредсказуемо сломаться.
- Если вы не суеверны и не против купить квартиру на 13 этаже, уточните у застройщика, не предусмотрена ли скидка. Некоторые продают такие квартиры на 1-3% дешевле.
- Новостройки этажностью 20 этажей и более не так распространены, но все-таки в мегаполисах есть спрос на небоскребы на 35 этажей и выше. Там действительно шикарные виды, но на таких высоких этажах нет балконов, а окна часто делаются глухими – все это для достижения необходимой ветроустойчивости здания. Огромное значение при выборе такой квартиры имеет качество исполнения вентиляции и пожарная безопасность.
Что касается наличия и количества лифтов, то в домах до 4 этажей он может отсутствовать. Новостройки с 5-9 этажами оборудуются одним лифтом, 10-19 этажами – двумя лифтами, дома на 20-29 этажей должны иметь 3-4 лифта. Это минимум. Если в новостройке только одни квартиры-студии, т.е. в доме очень много небольших квартир, то даже при 10 этажах два лифта будут постоянно заняты по утрам и вечерам, так что обратите внимание на количество квартир на площадке.
Сравнительная таблица
Специалисты нашей редакции проанализировали, какая квартира лучше новостройка или вторичка, и представляют сравнительную таблицу по наиболее важным факторам:
| Фактор / критерий анализа | Первичный рынок недвижимости | Вторичный рынок недвижимости |
| Количество собственников, ранее имевших права на объект | Собственник только один – это застройщик | Собственников могло быть сколько угодно много |
| Применяемые материалы и технологии при строительстве дома | Новые | Старые |
| Необходимость ремонта, отделки и приобретения дополнительных принадлежностей | Предлагаются как уже готовые варианты (“заехал и живи”), так и совершенно “пустые” | Практически 99 % квартир имеют ремонт и отделку, ведь в них уже жил кто-то |
| Стоимость недвижимости | Приобрести квартиру в новостройке за небольшую стоимость вряд ли получится | Можно подобрать очень дешевый вариант – например, старый деревянный “домик в деревне” |
| Инфраструктура придомовой территории и близлежащего района | Хорошая – обычно новые дома сдаются вместе с детскими, спортивными площадками, беседками и прочими местами для организации досуга граждан | Придомовая территория может быть не оборудована необходимыми элементами благоустройства, озеленения, местами для досуга и развлечений |
| Необходимость внесения платы за капитальный ремонт | Жители новостроек в течение 5 лет не обязаны платить взносы за капитальный ремонт дома региональному оператору или на свой специальный счет | У всех собственников старых домов есть обязанность по уплате взносов на капремонт |
| Особенности внесения платы за отопление | Часто новые дома сдаются с наличием собственных котельных, обслуживающих только один дом, что положительно сказывается на размере платы за эту услугу | Платить за отопление придется ресурсоснабжающей организации по стандартным расценкам |
| Варианты приобретения недвижимости | По ДДУ (еще на этапе строительства дома) или по ДКП (после сдачи дома в эксплуатацию) | По ДКП |
| Наличие и количество рисков у покупателя | Рисков много – в том числе, и вероятность столкновения с банкротством застройщика и невозвратом вложенных по ДДУ денег | Рисков много – в том числе, и высокая вероятность приобрести объект жилья, в отношении которого ранее проводились сомнительные сделки |
| Возможность привлечения средств материнского капитала, региональных или муниципальных субсидий для отдельных категорий граждан | Есть | Есть |
| Возможность уплаты цены договора в рассрочку | Существует, если застройщик имеет такое предложение для всех или отдельных контрагентов | Существует, если получится договориться с физическим лицом-продавцом о заключении ДКП с условием о рассрочке платежа |
| Периодичность обслуживания инженерных коммуникаций | В новых домах все новое – электропроводка, водопроводные и канализационные трубы, поэтому столкнуться с какими-либо проблемами в первые 3-5 лет практически невозможно | В старых домах все старое, поэтому уже сразу после въезда, возможно, придется что-то менять |
| Возможность привлечения заемных банковских средств | Есть | Есть |
| Престижность | Жить в новом доме с отличной инфраструктурой района не только удобно, но и престижно | Проживание в старом доме вряд ли будет подчеркивать успешность и статусность отдельно взятого гражданина |
| Поиск жилья при приобретении объекта в ипотеку | Осуществляется с помощью банка – в том числе, и через официальные сайты кредиторов, где представлен полный перечень аккредитованных застройщиков | Осуществляется покупателем самостоятельно |
| Возможность получения основного имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, предусмотренного ст. 220 НК РФ | Есть | Есть |
| Возможность получения вычета по ипотечным процентам (в случае приобретения квартиры с использованием заемных средств) | Есть | Есть |
| Сложность последующего отчуждения | Продать квартиру в новом доме будет легче в связи с наличием высокого спроса | Произвести сделку с недвижимостью на вторичке сложнее, возможно, для ускорения поисков покупателя придется привлечь профессионального риэлтора |
| Необходимость выписки старых собственников и всех жильцов, имеющих право пользования в соответствии с жилищным законодательством | Отсутствует | Присутствует |
| Способы расчетов с продавцом | Банковская ячейка, аккредитив, безналичный или наличный расчет | Те же самые |
| Количество предложений в отдельно взятый момент времени | Квартир на первичке меньше | Квартир на вторичке больше |
Достоинства и недостатки квартиры-новостройки
Приведем основные плюсы, которые часто оказываются очень заманчивыми для покупателей квартир на первичном рынке:
- цена за квадратный метр намного дешевле, чем на вторичном рынке;
- застройщик, как правило, предлагает несколько вариантов внесения стоимости, в том числе, рассрочку, использование материнского капитала, ипотеку;
- вы будете абсолютно уверены юридически, что являетесь первым и единственным владельцем этой квартиры, и бывшие хозяева и родственники бывших хозяев не станут предъявлять на метры свои права;
- имеется возможность выбора этажа, солнечной или теневой стороны, даже номера квартиры;
- современная планировка: комфортный санузел, большая лоджия, в квартирах со свободной планировкой возможность обустроить кухню по желанию;
- удобная парковка;
Продуманная парковка в новом районе
- очень важный момент – новые коммуникационные сети, которые на протяжении нескольких лет не будут требовать постоянных вложений в ремонт;
- скорее всего, соседи по этажу и подъезду окажутся людьми примерно одного социального статуса и дохода, что тоже вносит определенный комфорт в общение и проживание.
В новостройках, как правило, выполнена лишь черновая отделка, поэтому ремонт владелец может с нуля выполнить под свой вкус.
