Согласование перепланировки лоджии: как узаконить присоединение к комнате или кухне?

Как правильно объединить лоджию или балкон с комнатой

Выполнение работ при объединении комнаты с лоджией или балконом проводится аналогичным образом. Однако в последнем случае эта операция является несколько более трудоемкой и сложной. Поэтому в дальнейшем будем вести речь именно о присоединении балкона. Если же при вашей квартире имеется лоджия, вам легко будет понять, какие из указанных ниже работ потребуется просто лишь исключить.

Подготовка к присоединению балкона

Прежде всего, выполняется сварная конструкция балконного каркаса, которую снаружи можно обшить сайдингом, отличающимся низким уровнем теплопроводности. Для лучшего теплосбережения остекление лучше выполнить с помощью двух- или трехкамерных пластиковых окон. Об их видах, достоинствах, устройстве и порядке установки мы уже рассказывали тут.

Все наружные стены балкона (лоджии) следует утеплить, используя для этого Пенофол или Пеноплекс и одновременно выполняя паро- и гидроизоляционные работы.

Лоджия, утепленная Пенофолом

Утеплители крепятся на стене с помощью дюбелей или клея. Стыки листов проклеиваются алюминиевым скотчем.  При использовании Пенофола его фольгированная сторона должна быть обращена внутрь помещения.

Разборка проема для объединения комнаты с лоджией

Необходимо помнить, что в панельных домах полное удаление перегородки недопустимо. Это может нанести вред всему зданию. В кирпичных же домах это сделать вполне возможно, хотя совсем и не обязательно. Выбор варианта зависит от предпочтений хозяев квартиры.

Объединение лоджии с комнатой, выполненное без полного демонтажа проема

Если демонтируется лишь оконный блок, то для выполнения этой работы потребуются молоток и удобная по размерам ножовка. Если же проем демонтируется полностью, то следует иметь под рукой болгарку и перфоратор, о выборе которого мы рассказывали здесь. При полном демонтаже проема потребуется также и перенос радиатора отопления.

Объединение лоджии с комнатой, выполненное с полной разборкой проема

После этого откосы полученного проема отделываются путем их оштукатуривания и шпаклевания. Для отделки также может использоваться и ГКЛ, об особенностях которого мы уже рассказывали тут.

Порог присоединенной лоджии

Порог на входе в лоджию или балкон удалить удается далеко не всегда, поскольку это может отрицательно сказаться на устойчивости домовой конструкции. Для нивелирования этого порожка можно обустроить небольшой пандус или приподнять уровень пола в присоединенной лоджии.

В присоединенной к комнате лоджии пол приподнят на уровень порога

На заключительном этапе выполняется отделка вновь созданного жилого помещения. Стиль отделки должен сочетаться с внутренним оформлением комнаты, к которой только что была присоединена лоджия.

Таков объем работ, выполняемых при правильном объединении лоджии с комнатой.

А вы бы хотели увеличить площадь квартиры за счет объединения лоджии или балкона с комнатой? Если стена не несущая, можно смело объединять комнату и лоджию.

Что относится к изменению конструкции квартиры?

Перепланировка лоджии – это изменение ее конструкции в пределах жилой площади квартиры, без нарушения целостности наружной стены, в которой лоджия является нишей. Сюда же относится и застекление балкона – это тоже считается перепланировкой, если застекление не предусмотрено по техническому плану при сдаче жилья в пользование.

Разрешается демонтировать/изменять промежуточную стену, являющуюся опорой для оконной рамы жилой комнаты или кухни, но только с разрешения специалиста, который будет выносить свое заключение, опираясь на особенности конструкции здания.

На практике существует два способа объединить лоджию с комнатой или кухней:

1. демонтировать дверь и окно между лоджией и жилплощадью, а конструкцию стены не трогать;
2. убрать дверь, окно, демонтировать подоконную стенку, в результате чего произойдет объединение площадей комнаты (кухни) и лоджии с общим полом.

В случае демонтажа всей конструкции, ограждающей площадь лоджии от жилого помещения, объединенное пространство получает общий пол и, соответственно, большую площадь. Разрешение на проведение такого демонтажа можно получить только у проектировщика или строительного инженера данного дома после тщательного изучения проектного плана.

Таким образом к перепланировке лоджии относятся следующие действия:

1. Удаление оконного блока. Демонтаж (добавление или расширение) оконного блока – это перепланировка, которая должна быть согласована, а изменения внесены в технический паспорт квартиры.
2. Демонтаж подоконной стены. Такой вариант реконструкции помещения требует обязательного согласования и получения разрешения на его проведение.
3. Остекление лоджии. Такое действие, как показывает судебная практика, может быть отнесено и к перепланировке. Остекление лоджии – это установка на фасадную часть теплоизолирующей и шумоподавляющей конструкции, которая увеличивает нагрузку на несущую стену, а также изменяет вид фасада здания.

   Именно из-за этих двух основных причин при остеклении требуется получить соответствующее разрешение уполномоченных органов, а также внести изменения в технический паспорт на квартиру.

Как узаконить объединение балкона с комнатой

Чтобы законно объединить с лоджией спальню или кухню, собственнику квартиры нужно выполнить несколько требований:

• создать проект планировки с указанием размеров;
• утвердить акт с техническим заключением;
• выполнить теплотехнические подсчеты;
• собрать справки для жилинспекции;
• получить акт об изменении планировки и о завершении строительных работ;
• заказать в Бюро технической инвентаризации паспорт жилья, в котором будут указаны все изменения.

Проект объединения жилых комнат с лоджией разрабатывают проектные компании, которые имеют доступ СРО. Теплотехнические расчеты составляются специализированными фирмами. Подготовленная документация демонстрирует, насколько перепланировка соответствует нормам теплозащиты и энергоэффективности.

Для согласования работ собранные акты и отчеты передаются в многофункциональные центры или добавляются на сайт мэрии Москвы. Пакет документов содержит:

• заявление от собственника;
• технический паспорт жилого помещения;
• право собственности на жилой объект;
• технический план перепланировки с расчетами;
• согласие жильцов квартиры в письменной форме на перепланировку комнат и лоджии.

При согласовании проекта стоит обратиться к специалистам жилищной инспекции для консультации по вопросу объединения нескольких комнат. Сотрудники организации помогут правильно составить заявление и подскажут, какие справки надо предоставить в конкретном случае.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Формулы для расчета площади

Как посчитать площадь балкона? Для этогоприменяются стандартные приспособления: рулетка и метр, а для более точных показателей – лазерный дальномер.

Балконы бывают разной формы: прямоугольные, квадратные, трапецевидные и даже круглые. Чтобы произвести расчет площади, воспользуйтесь следующими формулами:

1. Квадрат. Сторону возводим в квадрат либо умножаем сторону на сторону.
2. Прямоугольник. Длину умножаем на ширину.
3. Треугольник. Основание умножаем на перпендикуляр, проведенный из вершины к основанию. Полученный показатель делим на 2.
4. Круг. Его радиус возводят в квадрат и умножают результат на “πи” – число, равное 3,14.

Плюсы и минусы балкона и лоджии

 

Остекление и утепление балкона

Балкон можно лишь остеклить, сделать изоляцию от шума и небольшое утепление. Тем самым, конечно, балкон отлично подойдет как для хранения в нем различных предметов быта, так и просто для уединения в минуты раздумий. Но есть минус: в холодные периоды в таком небольшом местечке, как балкон, находится будет невозможно, иначе запросто заболеете.

Лоджия более привлекательна. Так как ее структура, размер и особенности позволяют сделать лоджию дополнительной частью квартиры. Иначе говоря, ее можно не просто остеклить, но и сделать этакой комнаткой-террасой.

Список документов для согласования перепланировки

 

 

Законодательство периодически изменяет условия и требования, поэтому важно быть осторожными. В 2018 году нужно было нести одни документы, а в 2020 г. придется отправлять совершенно другие

 

придется отправлять совершенно другие.

Кроме этого, есть и другой нюанс: в вашем регионе могут быть установлены правила, которые отличаются от закреплённых в ФЗ.

Собственник квартиры предоставляет в БТИ:

• техпаспорт квартиры;
• единый жилищный документ;
• проект перепланировки (предварительно нужно будет, чтобы его разработала проектная организация);
• тех. заключение с разрешением на расширение жилплощади;
• нотариально заверенную ксерокопия свидетельства о собственности;
• паспорт (или любой другой документ, подтверждающий личность);
• разрешительное заключение МЧС РФ (пожарных);
• заключение Роспотребнадзора (СЭС);
• заключение организации-балансодержателя (т.е. управляющей компании).

Объединение лоджии с кухней со снятием оконного проема и ликвидацией дверного порожка

Сначала разберемся с порожками и их особенностями. Действуют такие правила:

• в монолитных домах присоединение возможно (но только в случае, если стены не являются несущими);
• в панельках ликвидация порожков запрещена (нарушается целостность внешних панелей + есть риск промерзания перекрытий).

Возникает вопрос о том, что же можно будет делать в панельных домах в таком случае? Законодательство разрешает уменьшение высоты порожка, но это вообще никак не проходит в документах. Т.е. инженеры БТИ могут при проверке «на месте» выяснить только присутствие / отсутствие порожка, а не его высоту.

Законодательство в 2020 году предписывает, что:

• в панельках, сданных в эксплуатацию до 2007 года, снос подоконной системы разрешается;
• в домах, введенных после 2007 г., демонтаж под запретом (МНИИТЭП вообще запрещает трогать подоконные блоки, поскольку страдает защита от прогрессивного обрушения).

Т.е. во втором случае разработчик не даст разрешение на демонтаж. Самовольные изменения и перепланировки чреваты проблемами (невозможность продать недвижимость, визиты инженеров, жалобы соседей, штрафы и предписания о ликвидации изменений).

Что касается кирпичных или блочных домов, то тут с демонтажной подоконной системы возникает еще больше сложностей.

Нужно выяснить, какова конструкция бетонной плиты:

• если она не заделана в наружную кирпичную стену (т.е. опирается на отдельные опорные элементы), то снос возможен;
• если балконная плита заделана в виде консоли, то любые изменения стены и порожка могут привести к обрушению (если не сейчас, то в будущем).

Во втором случае нужно приглашать инженеров, чтобы те провели расчеты и дали разрешение на проведение работ. В некоторых ситуациях делать усиление защемления плиты металлическими конструкциями.

Объединение балкона с кухней или комнатой при расширении дверного проема

Все зависит от того, является ли стена несущей:

• если не является несущей, то перепланировку разрешают;
• если является несущей, отказывают.

В монолитных многоквартирных домах наружные стены выполнены по принципу «пирога», т.е. там 3 слоя:

• пенобетонные (газосиликатные или же шлакобетонные) блоки;
• утеплитель (в качестве которого используются пенополистирол или минераловатные плиты);
• штукатурка (облицовочный кирпич, система вентилируемого фасада).

Подобные «пироги» делают с поэтажной опорой на плиты перекрытий. Т.е. стены в монолитных домах не являются несущими, а собственник квартиры может расширить дверной проем без риска, что это станет причиной сырости, грибков или разрешения здания.

Но есть объекты, в которых внешние стены выполнены из железобетона и являются несущими. Само собой, в таких случаях расширение дверного проема приведет к перераспределению нагрузки и проблемам.

В будущем у вас не будет болеть голова по поводу того, как узаконить «самовольные работы».

Правила объединения балкона и комнаты в монолитных зданиях:

1. Если над проёмом ненесущая стена, можно проводить демонтаж до самой плиты перекрытия.
2. Если над проёмом несущий ж/б ригель, то трогать его нельзя. Высоту проема увеличиваем до этого элемента.
3. Установка распашных или раздвижных дверей на месте демонтированной стены обязательна. Это требуется для отделения балкона т теплых внутренних помещений.
4. Пункт 6.20 СНиП 21-01-97 прописывает, что внутри квартиры должен быть минимум 1 балкон с противопожарным простенком. Установлены даже габариты этого простенка.

Ответ на вопрос о том, можно ли провести перепланировку, зависит от конструкции и характеристик здания. Но периодически возникают и другие моменты, связанные с изменением площади и функционального назначения помещений.

Нужно учесть все возможные варианты объединения и использовать оптимальный.

Законно ли объединение лоджии с комнатой?

Еще один часто задаваемый вопрос, ответ на который требует небольшого пояснения. Объединение комнаты с лоджией законно, но такую перепланировку нужно проводить правильно.

К сожалению, часто такие работы собственниками помещений предварительно не согласуются с местными органами власти и, как итог, проводятся с серьезными нарушениями строительных норм и правил.

Давайте посмотрим, что говорит про объединение лоджии с комнатой законодательство. Обратимся к двум основополагающим документам, освещающим этот вопрос:

1. Постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
2. Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В п. 4.2.4.9 первого постановления сказано, что не допускается использование лоджий не по назначению. Кроме того, на них нельзя размещать громоздкие и тяжелые вещи.

А в п. 10.19 второго постановления прямо указано, что при перепланировке запрещено объединять лоджию с внутренними помещениями квартиры – кухнями, коридорами и комнатами.

Это значит, что жилищная инспекция, выдающая собственникам столичных квартир разрешения на перепланировки, откажет в согласовании ремонта, при котором лоджия станет частью жилой комнаты.

У вас сразу возникнет вопрос, как такое может быть, ведь только на интернет-порталах, посвященным дизайну интерьеров, без труда можно найти сотни фотоснимков жилых помещений, на которых хорошо видны присоединенные к комнатам лоджии?

Причем варианты объединения лоджии с комнатой изображены самые разные: в одних квартирах убраны окно и дверь на лоджию, а подоконный блок приспособлен под компьютерный стол, декоративную полку и т.п., в других вообще между помещениями отсутствует какая-либо перегородка, то есть оконно-дверной короб и подоконная часть стены демонтированы полностью.

Что тут можно ответить? Ежегодно москвичи в своих квартирах проводят тысячи незаконных перепланировок, а потом пытаются их узаконить через Мосжилинспекцию. На фотографиях с полноценным объединением лоджии и комнаты вы как раз и видите примеры таких самовольных перепланировок, за которые предусмотрена административная ответственность.

Кстати, не все такие перепланировки незаконны. Многие могли быть сделаны несколько лет назад, когда объединение лоджии с комнатой в «чистом виде» еще разрешалось. Но теперь подобная перепланировка запрещена.

Законно ли объединение жилых и нежилых комнат с балконом

В постановлении о требовании к перепланировкам №508-ПП от 25 октября 2011 года указано, что объединение жилых комнат с лоджией с выводом труб отопления на балкон запрещено. Кроме того, любая перепланировка квартиры не должна противоречить требованиям СНиП и СаНПиН. Несогласованные строительные работы нарушают технику безопасности, поэтому разрешение на изменения планировки не всегда можно получить даже у архитектора, проектировавшего дом.

Несмотря на ряд ограничений, увеличивать пространство помещения с помощью присоединения лоджии возможно. Для этого нужно не нарушать следующие поправки:

• демонтаж порожков около балкона в панельных домах запрещен;
• нельзя удалять подоконный блок, а также делать проемы в несущей стене в зданиях, возведенных после 2007 года;
• запрещено увеличивать проемы во внешних стенах.

Согласование объединения также будет невозможным при серьезных нарушениях СНиП. Строительные нормы и правила запрещают демонтировать несущие стены, удалять проемы или оконные блоки без соблюдения рекомендуемых размеров. Чтобы не возросла нагрузка на перекрытия, не разрешается корректировать проем в подоконном блоке, если он удерживает балконную плиту.

Присоединить лоджию к комнате законным способом можно при соблюдении правил. Если у вас подоконный блок с батареей, то при изменении планировки ее нужно переносить на одну из стен комнаты. Ставить радиатор на лоджию запрещается. Несмотря на то, что ремонт могут качественно выполнить большинство строительных компаний, за такое объединение ответственность будет нести только собственник.

 

 

Не менее важно при перестройке комнат правильно утеплять балкон. Там можно устанавливать электрический теплый пол или переносной обогреватель

Помещение обязательно обшивается утеплительными панелями, в проемы вставляются стеклопакеты. Такое обустройство необходимо для согласования обновленного проекта.

Этапы объединения

Когда разрешение получено, можно начинать демонтаж стены между комнатой и холодным помещением. Главное — строго следовать, плану, который был согласован в БТИ, в противном случае проведенные работы могут не принять. Основные этапы объединения балкона с комнатой по порядку — ниже.

1. Утепление лоджии (или балкона).
2. Снос перегородки между комнатой и неотапливаемым помещением.
3. Выравнивание пола (чтобы он стал вровень с комнатой).
4. Устройство электричества на освобожденном пространстве.
5. Финишная декоративная отделка балкона, совмещенного с комнатой.

Теперь разберем каждый этап объединения балкона (или лоджии) с комнатой по отдельности.

Правила сноса проема лоджии

Когда проводится объединение балкона с комнатой, в первую очередь нужно избавиться от двери с окном, с этим проблем возникнуть не должно. Далее приступают к демонтажу части стены. Главное — быть предельно аккуратным для предотвращения повреждения несущей конструкции. При этом в разных домах разный материал стен. Если стена кирпичная, нужно разбирать кладку, если панель — аккуратно ее разрезать.

В некоторых случаях требуется дополнительное усиление конструкций балкона при объединении с комнатой. Указанный вопрос решается на стадии согласования проекта на присоединение лоджии. Когда проводится объединение балкона с комнатой, категорически запрещается:

• демонтировать порожек между комнатой и холодным помещением, так как возможно он является опорой для плиты;
• располагать существующий радиатор на лоджии (возможен монтаж только на смежную стену) и устанавливать там водяной теплый пол;
• производить объединение с комнатой до утепления лоджии (или балкона).

Последний пункт особенно важен, так как процесс объединения балкона с комнатой может затянуться, и находиться в помещении в зимний период будет некомфортно, если не позаботиться о сохранении тепла заранее.

Как провести электричество на балкон

Если присоединение лоджии (в случае с комнатой) необходимо для обустройства кабинета или игровой, нужно создать на ней достаточное освещение. Можно это сделать двумя способами: использовать удлинитель или провести электричество. Во 2-м случае главное — качественная изоляция.

Чаще всего электричество проводится закрытым способом (то есть все коммуникации спрятаны в стены), так как выглядит это более эстетично. Однако вначале необходимо проверить, возможен ли такой монтаж в вашем случае, поскольку не все стены конструкционно подходят для такого решения. Если возможна только открытая проводка, не стоит расстраиваться, ее можно сделать изюминкой интерьера лоджии (или балкона).

Выравнивание пола и утепление помещения

 

 

Утепления также требуют стены и потолок, так как когда производится совмещение холодного помещения с комнатой, увеличивается площадь отапливаемого пространства, а значит, и нагрузка на систему отопления (особенно важно в старых домах). Если этого не сделать, придется купить более мощный обогревательный прибор, то есть значительно вырастут расходы на электроэнергию в холодный период года

Лучшими материалами для утепления считаются минеральная вата и пенопласт. В сравнении с другими они обладают следующими преимуществами:

 

высокие теплоизоляционные свойства; малый вес (если квартира находится в старом доме, это является определяющим фактором); небольшая стоимость; длительный срок эксплуатации; способность выдерживать суровые морозы, что особенно важно для нашей страны.

 

Уровень пола балкона всегда ниже в сравнении с комнатой, это связано с разной расчетной нагрузкой помещений квартиры. Поэтому, когда происходит присоединение, многие хотят избавиться от этого перепада. В старых домах не стоит сильно нагружать пол, так как это может привести к его разрушению. В данном случае можно выйти из ситуации следующим образом: использовать максимально легкие материалы для утепления и отделки пола балкона (например, пенопласт и дерево соответственно).

Если же конструкция жилого здания позволяет (чаще в новых домах), можно использовать бетонную стяжку. Подобный вариант является самым действенным, так как таким образом можно идеально уровнять поверхность балкона с комнатой, когда проводится присоединение. Если же ни один из способов не позволяет добиться максимального выравнивания, можно сделать порожек в месте стыка с комнатой, который отлично впишется в интерьер вашей жилой комнаты или кухни.

Ответы на вопросы по теме

Можно ли сделать перепланировку балкона самостоятельно?

По закону ни балкон, ни лоджию нельзя присоединять к кухне, комнате и другим помещениям без соответствующих разрешений. Дело в том, что в квартирах существуют нормы температурного режима и батареи, которые установлены в доме, рассчитаны именно на квартиры.

Но что, если все соседи захотят сделать, к примеру, перепланировку кухни с балконом? Поэтому на этапе согласования собственник квартиры должен принести на согласование в местную администрацию такой проект, где будет предусмотрена циркуляция теплого воздуха.

Можно ли узаконить перепланировку, когда соединили комнату и балкон?

Если речь идет об узаконивании перепланировки после того, как собственник уже присоединил балкон к комнате, то стоит отталкиваться от того, каким образом делалось присоединение, соответствует ли такое объединение нормам и правилам.

Если владелец все сделал правильно, тогда он может подать документы на согласование.

В противном случае его могут обязать вернуть жилое помещение в прежнее состояние, плюс к этому могут привлечь к административной ответственности за самовольную перепланировку.

Меняется ли общая площадь квартиры после перепланировки с присоединением лоджии?

Да, общая площадь квартиры меняется. К ней добавляется площадь присоединенного помещения, которое до этого не учитывалось в общей площади квартиры.

Изменяется ли стоимость коммунальных услуг после присоединения лоджии к комнате/кухне?

Да, стоимость коммунальных услуг возрастает, так как основные коммунальные платежи рассчитываются исходя из площади квартиры.

Нужно ли согласовывать присоединение лоджии или балкона к квартире?

Да, поскольку такое изменение в квартире является перепланировкой, а ее обязательно нужно согласовывать в установленном законом порядке.

Можно ли полностью присоединить лоджию шириной во всю квартиру?

Юридически, да, а вот технически следует рассматривать каждый случай отдельно. Этим вопросом должна заниматься проектная организация.

Может ли управляющая компания запретить присоединить лоджию к квартире?

Нет, управляющая компания не имеет полномочий согласовывать какие-либо перепланировки. Если у собственника квартиры есть на руках проект перепланировки и решение межведомственной комиссии о согласовании проекта, то управляющая компания никоим образом не может помешать сделать перепланировку лоджии.

Является ли перепланировкой остекление балкона?

Нет, остекление балкона не относится к разряду перепланировок, а это значит, что согласовывать такое мероприятие не нужно. В перечне Постановления Правительства № 508-ПП не указано, что остекление балкона требует согласования. Разрешение потребуется только в том случае, если в результате остекления поменяются размеры балкона/окон.

Если же застройщик при возведении дома запланировал остекление балконов и этот момент отражен в архитектурном проекте здания, тогда замена окон на балконе с инициативы собственника квартиры не будет являться перепланировкой.

Считается ли перепланировкой объединение балкона с комнатой?

Под перепланировкой понимается совершение любых изменений в квартире, которые расходятся с техническим паспортом на жилье. И если в паспорте будет указано, что между комнатой и лоджией стоит дверь или окно, а при этом их не будет, то это будет означать, что была произведена перепланировка.