Получение разрешения на строительство дома

Нужна ли проектная документация?

После того, как разобрались с категорией земли и видом разрешенного использования, появляются новые и не менее важные вопросы. К примеру, можно ли строить частный дом без проекта и можно ли в этом случае получить разрешение на строительство.

Разрешить все противоречия нам поможет Градостроительный кодекс РФ. Открывая статью 48 “Архитектурно-строительное проектирование”, пункт 3, 4 и 5, читаем следующее:

Пункт 3

– Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Пункт 4

– Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Пункт 5

– Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании вышенаписанного можно заключить, что проект или проектная документация на строительство дома не требуется, если соблюдаются два условия:
Градостроительный кодекс РФ

1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х/
2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Следовательно, в большинстве случаев для строительства частного дома проектная документация не требуется, но иногда отсутствие проекта на строительство дома может добавить вам головной боли из-за недопонимания между подрядчиком и заказчиком.

Что такое проектная документация и почему требуется получать разрешение на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию

Проект содержит описание и обоснование решений, которые будут применяться при строительстве, реконструкции или иных видах работ. В большинстве случаев проектную документацию нужно согласовывать в государственных и муниципальных органах, а при строительстве и реконструкции требуется прохождение экспертизы. Основными документами, которые должен получить собственник или застройщик, являются заключение экспертизы, разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию.

Простым языком

Проект – это комплект текстовых и графических материалов, по которым ведется строительство или реконструкция. Получить проект может собственник или арендатор участка, правообладатель существующего объекта. В проекте содержится:

• описание и обоснование архитектурных, конструктивных, технологических и иных решений;
• мероприятия в сфере пожарной, экологической и иной безопасности;
• чертежи, схемы, планы и иные графические материалы;
• спецификации на стройматериалы и оборудование;
• сметы и расчеты;
• проект организации строительства.

Для проектирования каждого типа зданий применяются общие и специальные нормативные акты, СП, ГОСТ, СНиП, НПБ. С целью проверки, что проект соответствует указанным документам, проводится экспертиза, оформляются разрешения в органах стройнадзора.

Нормативные документы

Нормы о прохождении экспертиз проекта и оформления разрешений указаны в Градостроительном кодексе РФ. В ст. 40 ГрК РФ есть ряд случаев, когда проект не должен проходить экспертизу. Например, эта процедура не нужно, если строится или реконструируется отдельно стоящее нежилое здание менее 2-х этажей с площадью до 1500 кв.м. Соответственно, по ГрК РФ определяется необходимость получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

Также при экспертизах и согласованиях будут применяться следующие нормативные акты:

• Федеральный закон № 218-ФЗ “О регистрации недвижимости…” (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 145 “О проведении экспертизы проектов…” (скачать);
• Приказ Минстроя РФ № 117/пр “О формах разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию…” (скачать).

Нормативные акты не предусматривают экспертизу проектов капитального ремонта, переустройства или перепланировки. Однако если такие работы включаются в реконструкцию, экспертное заключение и разрешения нужно получать по общим правилам.

Для ввода объекта в эксплуатацию комиссия проводит фактическое обследование

Госуслуги

Аттестация экспертовВыдача разрешения на ввод в эксплуатациюВыдача разрешения на строительствоВыдача разрешения на проведение работ по созданию искусственного земельного участка в случае создания искусственного земельного участка на территориях двух и более субъектов Российской ФедерацииПодтверждение пригодности для применения в строительстве новой продукции, требования к которой не регламентированы нормативными документами полностью или частично и от которой зависят безопасность и надежность зданий и сооруженийВедение государственного реестра саморегулируемых организаций в сфере теплоснабженияВидеороликиФормы обращений, заявлений и иных документов, принимаемых госорганом к рассмотрениюСтатистические и аналитические сведения о результатах мониторингов предоставления Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственных услугГрадостроительный конкурс Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий

Что делать, если строение самовольное?

Строительство дома начинается с «бумаги», а не с заливки фундамента. Прежде чем строить объект, будущий владелец должен согласовать действия с местными властями (до 4 августа 2020 года выдавали разрешения). Если они одобрят проект, можно приступать к строительным работам.

К сожалению, многие об этом забывают или сознательно игнорируют уведомления. Возводимая без разрешений постройка считается самовольной – в силу ст. 222 ГК РФ. Впоследствии, владелец обязательно задастся вопросом, как узаконить самострой на своем участке?

Легализация самовольно возведенного дома допускает:

• судебное узаконение объекта;
• оформление документов задним числом (по принципу «дом еще не построен»);
• административный порядок – путем подачи заявления о сохранении объекта и проведения реконструкции.

Игнорирование норм закона влечет за собой финансовые санкции. Владельцу самостроя грозит снос или штраф в размере от 2 тысяч рублей, а если нарушителем является юридическое лицо – вплоть до 1 млн рублей. Подробнее об этом читайте в статье «Штраф за незаконное строительство на своем участке».

Жилые дома подлежат обязательной регистрации и кадастровому учету. Оформленное здание повышает цену земельного участка. Зарегистрированный дом легче продать, сдать в аренду, подарить, заложить. Частная собственность охраняется государством. Например, собственник коттеджа вправе рассчитывать на компенсацию за изъятие земельного участка на государственные и муниципальные нужды. Для тех, чьи постройки не узаконены – компенсация не положена.

Рекомендуем видео о новом порядке регистрации частного дома в собственность: Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Разрешение на строительство без проектной документации

Следующий вопрос: возможно ли получить получение разрешение на строительство при отсутствии проектной документации. Ответ содержится в ст. 51 ГК РФ:

Пункт 1

– разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 9

– в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

Пункт 10

– не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

Пункт 11

– Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Пункт 14

– отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
План расположения построек на участке

Пункт 15

– Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

Пункт 18

– Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Пункт 19

– Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, резюмируем следующее: при строительстве индивидуального дома на собственном участке разрешение на строительство не требуется. Но в отделе местного архитектурного бюро или в проектной организации необходимо будет заказать схему планировочной организации земельного участка, которая представляет собой план вашего участка с указанием:

• границ участка;
• красной линии застройки;
• границы допустимых зон строительства жилых зданий;
• допустимых зон размещения хозяйственных построек и так далее.

Предполагаемые габаритные размеры будущего дома необходимо указать самому.
Проект дома (ИЖС)

Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования

Рассмотрим объекты, на которые документ получать не нужно:

1. Объекты вспомогательного назначения, расположенные на участке, принадлежащем гражданину. Хозяйственные постройки: гаражи, бани, сараи, возведенные для личных целей.
2. Объекты вспомогательного назначения, используемые в коммерческих целях. Например, к ТЦ пристраиваются ангары, склады, помещения выставочного назначения.
3. Объекты, не относящиеся к категории сооружений капитального назначения. В категорию входят ангары по каркасной технологии, павильоны небольшой площади, временные постройки, не имеющие фундамента с возможностью оперативного монтажа и сбора, транспортировки.

В 2018 году были введены поправки в Градостроительный Кодекс РФ N 340-ФЗ. Для строительства частного дома под ИЖС не требуется получать разрешение.

Поправки призваны упростить юридическую процедуру начала и окончания строительных работ: вместо разрешения достаточно уведомления. Застройщик отправляет документ в местные органы власти. Всего это делается дважды: перед началом и по завершению строительства.

Вспомогательные объекты, указанные в перечне, имеют критерии своего назначения:

• минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
• сооружение не функционирует без головного объекта;
• конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
• обособленность вспомогательного объекта;
• наличие отдельного входа.

Право собственности на такие объекты в Росреестре проходит упрощенную регистрацию на основании поданной собственником декларации. В этом документе уполномоченный орган оценивает факт создания вспомогательного объекта, изучает его технические характеристики, без требований к наличию на него разрешения.

Отсутствие требований на получение разрешения на такие объекты, как хозяйственный блок, склад, сарай, пристройку, баню определено признаками объектов вспомогательного назначения. Пояснения содержатся на законодательном уровне, закреплены положениями судебной практики.

В частности:

1. Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17.
2. N384-ФЗ от 2009, ст. 4, п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
3. Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.

   В письме установлено, что объекты вспомогательного назначения не подпадают под государственную экспертизу, следовательно, их возведение не требует одобрения.

Среди перечня НПА, регулирующих порядок оформления строительства капитальных объектов, интерес представляют положения, содержащиеся в определении ВАС РФ 2012 №ВАС-15260/12 от 2012 года.

Вспомогательные объекты не признаются недвижимостью, рассматриваются как улучшение земельного надела, на котором они построены, либо в качестве улучшающих функциональность основного объекта. Поэтому они следуют правовой судьбе капитального сооружения.

Следуя логике ВАС, становится понятным, что при строительстве объектов вспомогательного назначения (заборы, пристройки, хозпостройки (сараи, хозблоки), склады) не нужно получать разрешения, так одобрение уполномоченных органов касается возведения недвижимости. А вспомогательные постройки к недвижимости не относятся. Критерии определения недвижимого имущества установлены в ст. 130 ГК РФ.

Порядок оформления разрешения на строительство в РФ

К документам, которые понадобятся для приобретения допуска, можно отнести:

1. Градостроительную планировку земельной площадки.
2. Правоустанавливающее свидетельство на участочек земли.
3. Свидетельство, удостоверяющее личность (паспорт или другое удостоверение).
4. Доверенность (при отправке документов через доверенное лицо).
5. Документация (пояснительная записка, данные о коммунальных сетях, план размещения сооружений вместе с планом сноса сооружений капитальной застройки и т. д.).
6. При выдаче заключения о проекте частной структурой – потребуется предъявить подтверждение на право проведения данным учреждением подобных экспертиз.
7. Положительный вывод на строительный проект (если он требует экспертизы).

По вопросу документации нужно сделать оговорку. Закон разрешает отсутствие проекта на индивидуальное домостроение до 3-х этажей, для жительства в нем одной семьи. В таком варианте, застройщик самостоятельно может подготовить остальные документы, для представления в структуру, дающую допуск на выполнение строительных работ.

После передачи ходатайства и пакета материалов уполномоченной структуре, та обязана не позже 10 дней провести проверку предъявленных документов, которые должны соответствовать нормам градостроительного кодекса.

После проверки документации учреждение может:

1. Выдать обратившемуся лицу разрешение на постройку.
2. Отказать в допуске к строительным работам.

Причины отказа в допуске на постройку конструкции бывают разные. Наиболее частой причиной отказа является отсутствие материалов, указанных в ст. 51 Градостроительного кодекса, или несоответствие представленной документации стандартам градостроительного кодекса. Отказ можно обжаловать путем отправки искового запроса в судебные инстанции.

Когда возможен отказ в выдаче одобрения?

Причины отказа в санкционировании стройки или реконструкции индивидуального частного жилья:

• несоответствие предельным разрешенным характеристикам;
• установленные законом ограничения;
• нарушение ВРИ ЗУ (участок не относится к ИЖС или садовым наделам);
• документы поданы от имени лица без прав на ЗУ;
• Росреестр не располагает данными о границах участка.

Действует правило: если ответ не получен по истечению 7 дней (плюс время на пересылку), то заявка считается согласованной, начинать строительство можно.

Но если обнаружатся обстоятельства, которые бы послужили причиной для отказа, то у госоргана возникнут проблемы, вплоть до вопросов по сносу объекта и компенсации владельцу за счет государства. Так как учреждения часто не успевают за 7 дней осуществить проверку, то отказывают соискателям по надуманным причинам.

Когда разрешение не нужно

На участках для садоводства и различных дачных нужд вы можете строить любое сооружение (даже жилой дом) без получения разрешительной документации

В некоторых случаях для возведения небольшой постройки на собственном земельном участке получать разрешение не нужно. При этом в Градостроительном кодексе перечислены следующие случаи, когда строительство разрешено без соответствующей разрешительной документации:

• На своём участке, который выдан вам не для коммерческих целей, вы можете смело построить гараж без разрешения.
• На участках для садоводства и различных дачных нужд вы можете строить любое сооружение (даже жилой дом) без получения разрешительной документации.
• Чтобы построить на любом участке некапитальную постройку (киоск или павильон), не нужно получать описываемые документы.
• В эту же категорию попадают и вспомогательные постройки на частном земельном участке, а именно сараи, погреба, бассейн, беседка, навес, летняя кухня и т.п.
• Реконструкция и ремонт капитального объекта, если он затрагивает несущие конструкции дома и не меняет его конфигурацию, может выполняться без получения разрешительной документации.

На каких землях можно строить?

Для возведения жилья предназначены только земли населенных пунктов и в некоторых ситуациях сельскохозяйственного назначения (но категорически запрет касается с/х угодий):

• ЗНП – для недвижимости поселений, границы определяются градостроительными нормами;
• ЗСХ – наделы для сельскохозяйственной деятельности, есть некоторые ограничения.

На перечисленных двух категориях допускается возведение жилых домов. Нельзя строить на землях особо охраняемых, промышленного и с иными целевыми статусами, водного и лесного фондов, за исключением случаев изменения режима на условно-разрешенный.

Строительство индивидуального жилья разрешено только на участках:

• предназначенных прямо для ИЖС,
• ЛПХ (подсобные хозяйства),
• относящихся к населенным пунктам,
• на наделах для садоводства.

Особенности статуса и виды участков

Надо отметить, что термин «дачные участки» упразднен (вместе с ДНП). Теперь это земли:

• садовые – разрешено создавать жилье на участке, в данном случае оно будет называться «садовыми домиками»;
• огороднические – только для хозпостроек, бытовок, подобных некапитальных сооружений для периодического проживания.

Закон дал четкое определение ИЖС – 3 этажа, 20 м в высоту, невозможность разделения на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, блоки).

Если участок в составе товарищества садового некоммерческого (все бывшие формы упразднены, есть только СНТ) строить жилье можно, а если огородного (ОНТ) – нельзя. По садовым товариществам есть нюанс: если этот статус временный, предусматривающий возможность распространения городской застройки на него, то возведение жилья может быть ограничено.

В свою очередь ЗНП, ЗСХ зонированы, и надо узнавать, в каком районе что можно строить – информация содержится в классификаторе видов разрешенного использования (ВРИ), уточняющих обременения и ограничения. Например, район может быть предназначен только для с/х животноводства, где жилая застройка не допускается.

Согласно ВРИ, на ЗНП есть участки для следующего:

1. Малоэтажные объекты, то есть наделы для ИЖС, садовых домов с пристройками. Разрешены дома на 3 этажа, до 20 м в высоту, не разделяемые на отдельные объекты недвижимости.
2. Палаточные городки, трейлеры.
3. Личные подсобные хозяйства (ЛПХ). Кроме малоэтажного жилья, разрешены постройки для животных.
4. Таунхаусы – сооружения, блокированные с двух сторон, это дома, располагающиеся в ряд, вплотную друг к другу.
5. Наделы для среднеэтажной застройки, небоскребов. Допускаются строения выше 3-х уровней.
6. Зоны для обеспечения жилых кварталов: для объектов общепита, торговли, образовательной сферы и т. д.

Подавать уведомление на согласование стройки нужно только для ИЖС и садовых домов – для гаражей, бань, сараев, хозяйственных объектов и подобного этого не требуется.

ВРИ для ЗСХ (земли должны быть связаны с сельскохозяйственной деятельностью):

• с возможностью капитальных построек ИЖС: дома можно строить на участках для ЛПХ, садоводства;
• с запретом на возведение домов. На наделах для огородничества допускаются только хозяйственные и некапитальные постройки, на с/х угодьях запрещено любое строительство.