Проектная документация в строительстве: состав и разработка

Цели проведения предпроектных работ и их содержание

Главные цели, которые преследует заказчик предпроектных проработок, – это:

оценка возможности проведения запланированных работ в конкретных условиях,
выявления потенциальных угроз и проблем, с которыми можно столкнуться в реализации проекта,
определение стоимости решения возможных проблем и приблизительной стоимости осуществления проекта в целом.

Задача таких работ помимо этого – установить инвестиционную привлекательность проекта.

Для достижения этих целей производятся предпроектные мероприятия, которые включают в себя:

В части оценочно-аналитических работ:
- изучение территории будущего строительства или существующего объекта,
- мониторинг факторов регионального значения (в том числе – экономических тенденций в регионе),
- анализ исторических сведений и архивных источников,
- оценку максимальной эффективности проекта.
В части работы с документацией:
- сбор и подготовку исходно-разрешительной документации (проектов планировки территории и межевания земли),
- сопровождение межевания участков и постановку их на кадастровый учёт,
- получение градостроительных планов,
- согласование генеральных планов и др.
В части инженерно-технического обеспечения – анализ требований к сетям газо-, тепло-, электро- водоснабжения и водоотведения, сетям телефонизации, радиофикации, телевидения.

Кроме того, в предпроектную проработку, чаще всего, входит:

создание эскизных проектов, макетов и 3D-моделей и согласование их с заказчиком,
расчёт стоимости для проектирования и строительства и подготовка расчётов для инженерно-технической составляющей проекта,
разработка бизнес-планов и заданий для проектно-изыскательских работ.

Поскольку законодательство не обязывает создавать и отправлять на экспертизу предпроектную документацию, заказчики иногда сразу заключают договор на разработку проектной документации, предполагая, что после этого она непременно будет согласована, а в случае выявления инстанциями недочётов, документация пройдёт доработку и получит Разрешение. На практике же порядка 80% пакетов документов «заворачивается» по причинам, которые можно было бы предвидеть и не допустить при проведении начальной предпроектной проработки. Среди системных причин таких отказов практики называют две основные:

Узкая специализация при освоении «проектных» специальностей без отдельного изучения в полном объёме законодательства в части СНиП и СанПин. В результате, например, планировочные решения не соответствуют нормативам, а дизайнеры создают исходные дизайн-проекты, противоречащие стандартам.
Ограничение доступной (или используемой) информации. Например, проектные организации ограничиваются информацией, представленной заказчиком в оговорённом в контракте объёме и не больше. Или, например, проектирование по фасадным работам ведётся без учёта расположения подземных коммуникаций в зоне работ.

Поскольку такие случаи распространены достаточно широко, нередко за счёт заказчика проводится полная переделка или частичная доработка проектной документации, чего можно было бы избежать при проведении предпроектной проработки.

Содержание проектной и технической документации

Чтобы приступить к созданию проекта частного дома, заказчику нужно предоставить проектировщику план земельного участка с проведенными работами по его межеванию (установке границ). Габариты здания, его расположение и прочие технические характеристики будут зависеть непосредственно от этих данных.

Состав проектной документации для строительства загородного дома устанавливается законодательством. Найти соответствующие нормы можно в Градостроительном кодексе.

Так, законодательством четко регламентировано, что проект должен состоять из 12 разделов, в которых есть не только текстовая, но и графическая информация. Основные разделы документации включают следующие пункты:

пояснительная записка (вступительная часть);
генплан со схемой планировки участка и расположенными рядом объектами;
планировка строений, разрезы, фасады и полный список планируемых архитектурных решений;
конструктивные и объемно-планировочные решения;
технологические решения;
сети обеспечения и инженерная инфраструктура;
организация строительного производства;
меры по охране окружающей среды;
меры по утеплению и обеспечению энергоэффективности здания;
информация о сносимых объектах, если они находятся на строительной площадке;
пакет документов, а также смета.

Состав проектной документации зависит также от специфики объекта. Специалист, при разработке документа, запросит необходимые данные. В описательной части проекта должны присутствовать:

графические схемы;
таблицы;
чертежи и наглядные схемы.

На основании проекта, заказчик и застройщик должны получить полное представление о конструкции возводимого дома.

Обсуждение вопроса в среде специалистов

Изучая специализированные форумы в интернете, можно обратить внимание на то, как по-разному понимают и относятся к проектной стадии разные специалисты. Деление на две части и требования к этим частям не всеми воспринимаются адекватно

Такой подход создаст сложности для экспертов, поскольку в поданных бумагах будет слишком много деталей, которые будут только усложнять и замедлять процесс экспертизы, а также отвлекать специалистов от действительно важных вещей, которые могут повлиять на безопасность сооружаемого объекта

Например, эксперту по электричеству важно знать соответствие потребляемой и входящей мощностей, наличие систем резервирования и защиты, параметров щитков и силовых кабелей. А информация о том, где будут установлены розетки и какие к ним будут подведены цепи, на этом этапе совершенно излишня

Некоторые застройщики считают, что проект готовится исключительно для экспертизы, и убеждают в этом планировщиков. На самом деле, все эти бумаги нужны в первую очередь самому заказчику, который впоследствии может делать с ними, что ему угодно. А если делается “бумажка для экспертов”, то это впоследствии может стоить застройщику серьезных денег на доработку ее для практического применения. Должна быть тщательно проработана принципиальная схема здания и ее описательная часть, а, уже опираясь на принципиальную схему, можно прорабатывать конкретные детали.

Так, в проектной части можно указать “ограждение по нормам ГОСТ” и схематически указать место его расположения, а в рабочей части уже детально расшифровать, из какого материала оно будет сооружено, с использованием каких креплений, какие будет иметь составные элементы. Точно так же, показав в проекте схематично расположение перестенков, в рабочей части описываются их особенности: наличие и количество используемой арматуры, спецификацию применяемого материала, расположение дверных или оконных проемов.

Однако если в процессе детализации рабочих документов возникнут заметные разногласия с уже утвержденной проектной документацией, то в нее следует вносить обоснованные изменения и снова заходить на экспертизу касательно модифицированной части. Впрочем, этот вопрос является очень болезненным для многих участников проектирования, ведь непросто понять, когда изменения достигают уровня, требующего повторной экспертизы. Это отдается на рассмотрение заказчику, однако он же будет нести и всю меру ответственности (уголовной или административной), если нарушение будет выявлено госстройнадзором или при неправильном решении наступят серьезные последствия, угрожающие здоровью и жизни людей.

Как правило, обращают внимание не на изменения в инженерных системах, а именно в самом капитальном объекте, особенно в несущих конструкциях. Если же экспертам вместо общих проектных подсунули детальные рабочие схемы, заменив гриф “П” на “Р”, то впоследствии любая переделка в чертежах или пояснениях будет влечь за собой повторную экспертизу и сильно тормозить весь процесс

В идеале самые основные и принципиальные показатели, отмеченные в экспертном заключении, а также документах уровня “П” и “Р” должны сходиться. Также предусмотрено, что непредвиденные расходы (неучтенные затраты) не должны быть больше, чем 2% от официальной сметной стоимости сооружения. Правда, это не касается строительства, ведущегося за государственный счет

Если же экспертам вместо общих проектных подсунули детальные рабочие схемы, заменив гриф “П” на “Р”, то впоследствии любая переделка в чертежах или пояснениях будет влечь за собой повторную экспертизу и сильно тормозить весь процесс. В идеале самые основные и принципиальные показатели, отмеченные в экспертном заключении, а также документах уровня “П” и “Р” должны сходиться. Также предусмотрено, что непредвиденные расходы (неучтенные затраты) не должны быть больше, чем 2% от официальной сметной стоимости сооружения. Правда, это не касается строительства, ведущегося за государственный счет.

Поэтому важно отнестись со всей ответственностью к обеим фазам проектных работ, чтобы не тратить драгоценное время и деньги на доработки и уточнения

К кому обратиться за составлением проектно-сметной документации?

Если вы ищете подрядчика, который возьмется за планирование дома вашей мечты, обратите внимание на:

проектные компании, имеющие лицензию на проектирование зданий и сооружений;
застройщиков, которые предоставляют эту услугу в рамках комплекса работ по строительству домов;
инженеров с соответствующим опытом работы (если объем согласований и пакет документов не слишком велик).

Чтобы ознакомиться с типовым проектом на дом, можете найти образцы документов с основными разделами и описательной частью. Если объект сложный в реализации, то лучше обратиться за помощью в профильную проектную организацию и указать все свои пожелания.

В этом случае, специалист, который составляет план будущего дома, будет отвечать за качество, достоверность и соответствие всем техническим параметрам. Кроме того, компания выполнит не только строительно-техническую часть, но также составит смету затрат на все работы.

Чем отличаются пакеты документов

Если объяснить отличия межу наборами документов простыми словами, без сложной терминологии, то можно прийти к следующим выводам:

Основой любого инвестиционного проекта является именно проектная документация
, которая может включать в себя графическую и текстовую часть. В ней указаны самые главные технические решения, доказывающие как техническую возможность, так и экономическую целесообразность внедрения конкретного инвестиционного проекта. Именно этот пакет документов подается застройщиком на государственную экспертизу и утверждается после ее положительного заключения. Исключение составляет только строительство индивидуальных жилых домов. Следует отметить, что исключительно по проектным документам сооружение возвести нельзя, так как они носят относительно общий характер, не содержат всех необходимых деталей и спецификаций.
Для того же, чтобы строительная организация могла качественно выполнить свою работу, ей потребуется более детально описанное задание: что конкретно, как и из каких материалов строить. Эти данные содержатся в рабочей документации
, которая детализирует все решения проектировщиков и состоит из текстового описания работ и многочисленных схем, чертежей, графиков, спецификации всех компонентов и готовых изделий. Объем информации должен быть достаточен для проведения строительно-монтажных работ, обеспечения стройки требуемым количеством сырья, оборудования, материалов и готовых изделий, рабочих и инженерных кадров.

Закономерно возникает вопрос: если все эти действия составляют проектный этап, то зачем он был разделен на две части. Ответом может быть то, что таким образом законодатель хотел ускорить стартовую фазу инвестиционного цикла. Для получения разрешения на ведение строительных работ, вполне хватит качественной проектной документации, которую можно экспертно изучить, не вдаваясь в излишние детали. После проведения государственной экспертизы и исправления всех замечаний, можно прорабатывать рабочие моменты.

Во время проведения мероприятий строительного контроля проверяется соответствие выполненных работ требованиям как проектной, так и изготовленной на ее основе рабочей документации. Кроме того, изучается соответствие градостроительному плану, инженерным изысканиям и техническим регламентам. Застройщик и подрядчик в равной степени несут ответственность за соблюдением в процессе капитального строительства норм законодательства, проектных и рабочих документов.

Поскольку четкой последовательности изготовления указанных двух пакетов документов не определено, то можно выделить такие виды стадийности проведения проектирования:

Одностадийное
. Оба пакета разрабатываются параллельно, это то, что раньше носило название “рабочий проект”, т.е. утверждаемая часть с рабочими приложениями.
Двухстадийное
. Происходит последовательная подготовка пакетов. Приблизительно соответствует ранее действовавшим понятиям “ТЭО” и “рабочая документация”.
Трехстадийное
. Актуально только для объектов III (индивидуальные проекты), IV и V категорий сложности. Кроме вышеозначенных фаз, включает еще предпроектное предложение (FEED).

Требование только одно – разработка рабочей документации не может предшествовать проектной.

3 вопроса по предпроектной документации

Поскольку чётких требований к составу предпроектной документации нет, это вызывает некоторые вопросы по предпроектным проработкам, на которые практики отвечают на основе собственного опыта. Среди самых распространённых – следующие:

Что составляет нормативную базу для выполнения предпроектных проработок?
Поскольку одним из элементов предпроектной подготовки становится обоснование инвестиций в строительство, порядок разработки в этой части опирается на требования СП-11-101-95. Пункт 3.2 Свода основным документом для регулирования отношений и ответственности сторон (в том числе – и в случае привлечения инвестиций) определяет договор. Гражданский кодекс в ст. 746 регламентирует оплату выполняемых подрядчиком работ в размере, предусмотренном в смете.
Необходимо ли включать раздел «Декларация о намерениях» в состав предпроектной документации в случае её создания?
Декларация (Ходатайство) считается самостоятельными документом, который в любом случае не относится к составу предпроектной документации.
Чем определяется состав материалов на стадии предпроектной проработки в части требований по охране окружающей среды?

В ходе разработки предпроектной документации рекомендуют руководствоваться Практическим пособием к Своду 11-101-95, где этому вопросу посвящён раздел «Оценка воздействия на окружающую среду при обосновании инвестиций в строительстве».

Несмотря на то, что стоимость осуществления предпроектной деятельности, как правило, высока из-за трудоёмкости и объёма работ, она окупается уже потому, что при создании и оформлении разрешительной документации эту работу всё равно необходимо выполнять.

Финансовый же эффект от возможной экономии в случае раннего выявления проблем существенен.

Эскизный Проект (Архитектруно-градостроительный облик объекта капитального строительства)

Представляет собой стадию предпроектной подготовки в процессе которой определяется целесообразность проектных и строительных работ, согласовывается с заказчиком и архитектурными управлениями города, района, области… (галавархитектура и т.п.). В ходе нее проводится детальная проработка параметров планируемого объекта до принятия решения касательно всех разделов, включающих проектирование.

Целью эскизного проекта является обоснование размещения объекта, определение его инвестиционной привлекательности, визуализация внешнего вида и планировки, определение возможностей строительства объекта или его реконструкции с учетом ряда аспектов социального, экономического, исторического, культурного, градостроительного, санитарно-гигиенического и экологического характера.

Эскизный проект включает:

Пояснительную записку
Ситуационный план с прилегающими к объекту территориями
Генеральный план (схему участка)
Планы этажей с экспликациями помещений
Разрезы с описанием «пирогов» и элементов конструкций
Фасады, развертки и фрагменты фасадов
Цвет и объемное решение фасадов
Фотомонтаж существующего объекта
Визуализацию в 3D

Проектная документация

Стадия разработки проектной документации на строительство объектов и реконструкций, требующая утверждения в экспертизе. Разрабатывается согласно государственных стандартов.

Состав проектной документации регламентируется 87 пп и включает в себя:

Раздел 1 “Пояснительная записка”

Раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка”

Раздел 3 “Архитектурные решения”

Раздел 4 “Конструктивные решения”

Раздел 5 “Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно технических мероприятий, содержание технологических решений”

Подраздел 5.1 “Система электроснабжения”

Подраздел 5.2 “Система водоснабжения”

Подраздел 5.3 “Система водоотведения”

раздел 5.4 “Отопление вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети”

Подраздел 5.5 “Сети связи”

Подраздел 5.6 “Газоснабжение”

Подраздел 5.7 “Технологические решения”

Раздел 6 “Проект организации строительства”

Раздел 7 “Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства”

Раздел 8 “Перечень мероприятий по охране окружающей среды”

Раздел 9 “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности”

Раздел 10 “Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов”

Раздел 11 “Смета на строительство объектов капитального строительства”

Раздел 12 “Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами”

Это все раздел «Сети связи»

Документация, разрабатываемая на стадии «Проект», служит основой для утверждения, получения разрешения на строительство и последующей разработки «Рабочей документацией». Согласовывается с органами экспертизы.

Рабочая документация

Рабочая документация – это детализация проектной документации и подготовка ее для выполнения строительно-монтажных работ включающая в себя все необходимые для производства работ узлы, детали, ведомости, спецификации…

Состав регламентируется государственными стандартами, уточняется заказчиком и разработчиком проекта в договоре. Для особо сложных объектов предусмотрены две стадии проектирования: проектная и рабочая. Рабочую документацию разрабатывают на основе принятых решений после утверждения проектной документации. Если затрагиваются несущие конструкции зданий, проектная документация подвергается государственной экспертизе.

Рабочий проект

Рабочий проект – это одностадийное проектирование, сокращающее срок разработки в 1,5-2 раза, снижающее стоимость создания проекта на 30%. В его составе в некоторых случаях при работе с объектами средней сложности разрешается разрабатывать решения в объеме Проекта с последующей доработкой рабочих чертежей. Состав документации, в зависимости от требований заказчика, может уменьшаться или увеличиваться.

В перечень исходных данных для разработки проекта входят:

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Правоустанавливающие документы на земельный участок
Результаты инженерных изысканий (геодезические, геологические, эколоические…)
Технические условия на присоединение к сетям энергообеспечения (электрика, тепло, водоснабжение, канализование, связь, газ…)

В каждом конкретном проекте перечень исходных данных может отличатся и определяется на этапе рассмотрения проектируемого объекта.

Проектную документацию необходимо согласовывать с экспертизой и др. заинтересованных надзорных органах.

Для быстрого и качественного выполнения работ следует обращаться к высококвалифицированным профессионалам.

Место предпроектных проработок в системе проектной документации

Несмотря на то, что стадийность проектных работ в прежнем понимании этого слова в последних стандартах была пересмотрена, и рабочая документация иногда разрабатывается одновременно с проектной, можно выделить условный этап, который должен предшествовать всем этим работам – этап предпроектной проработки (эскизный проект).

На этом этапе разрабатывается концепция будущего объекта, определяются основные технико-экономические характеристики. Эскизный проект даёт понимание того, как объект будет «посажен» на местности, как будет выглядеть его конструктивная схема и каким способом осуществлено объёмно-пространственное решение. Наличие или отсутствие предпроеткного этапа создаёт конструкты, которые могут формировать многостадийность в создании всего пакета документов по проекту:

Одностадийным в этом случае будет называться процесс, в котором отсутствует предпроектная стадия, а разработка проектной и рабочей документаций ведутся параллельно.
Двустадийным станет процесс, в котором такой же одновременной разработке рабочей и проектной документаций предшествует предпроектная, а также процесс без предпроектной стадии, состоящий из последовательного создания проектной и рабочей документаций.
Трёхстадийным – процесс, в котором работы по проектированию ведутся последовательно: сначала предпроектная документация, затем – проектная и в завершении – рабочая.

Таким образом, предпроектные проработки в перечне работ по проектированию следует рассматривать как процесс получения максимума сведений об объекте строительства или реконструкции. К темам, которые требуют прояснения, можно отнести:

геологические исследования,
визуальный ландшафтный анализ,
проблематику сокращения санитарной зоны,
сохранение баланса зелёных насаждений,
тему обеспечения естественной освещённости и инсоляции,
вопросы имущественных и земельно-правовых отношений,
возможности стоянки транспорта,
при работах с объектами реконструкции – обследование несущих конструкций самого объекта и соседних (в случае стеснённых рабочих условий),
историко-культурные изыскания,
проблематику соцкульбыта,
возможности соотнесения планировочных решений с требованиями стандартов.

В каждом конкретном случае проектирования объём предпроектных проработок будет индивидуален. Точный состав и содержание предпроектных работ законодательством не устанавливается. Существуют только разъяснения, приведённые в Положении о госэкспертизе, утверждённом Постановлением № 1008.

Каковы функции проектной и рабочей документации согласно с нормативной базой

Проектом можно назвать комплект материалов и документов, подготовленных в результате проектирования. В свою очередь проектирование – это определенная последовательность действий, процесс, в результате которого создается прообраз или прототип требуемого объекта. Соответственно, для этого производятся специальные расчеты (экономического и технического характера), разрабатываются сметы, калькуляции, пояснительные записки, чертежи, схемы.

Проекты бывают индивидуальные или же типовые. Часто в ходе подготовки отдельного проекта для индивидуального использования автор использует типовые решения, применяемые в различных зданиях. Исходя из специфики задач, поставленных заказчиком, все разрабатываемые проектные решения можно подразделить на такие виды:

новое строительство;
модернизация, реконструкция, техническое перевооружение, расширение уже сооруженных объектов;
капитальный ремонт, восстановление, усиление зданий.

До вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 законодательно предусматривалась определенная стадийность при разработке проекта. Сначала готовилось “технико-экономическое обоснование” (ТЭО), затем “проект” и только после этого “рабочий проект”. Теперь же используются другие понятия: “рабочая документация” и “проектная документация”.

Исходя из статьи 48 Градостроительного кодекса России, под проектной документацией
понимается определенный набор документов, содержащий ряд материалов в виде текста, схем и карт. В таких материалах указаны определяющие конструктивные, архитектурные, инженерные и технологические решения, используя которые предполагается проведение работ по реконструкции или строительству сооружения или их частей. Это же касается и капитального ремонта зданий в случае, когда речь идет о работах, при которых оказывается воздействие на конструктивные элементы и могут быть изменены характеристики безопасности и надежности объекта.

Проектные документы относительно некоторых видов работ, которые могут повлиять на безопасность сооружения, имеют право выполнять лишь юридические лица или индивидуальные предприниматели, имеющие соответствующий допуск, подтвержденный свидетельством. Список работ, имеющих влияние на безопасность капитальных объектов, перечислен в нормативном документе – приказе Минрегиона от 12 декабря 2009 года № 624. Вообще же готовить проектную документацию может любое физическое или юридическое лицо, чаще всего на договорных основах. При этом исполнитель несет ответственность за соответствие ее техническим регламентам.

В состав проектной документации входит 13 утвержденных разделов:

пояснительная записка;
планировка отведенного участка земли;
решения архитектурные;
решения объемно-планировочные и конструктивные;
данные об инженерных сетях (водо- и электроснабжение, водоотведение, кондиционирование и вентиляция воздуха, отопление и тепловые сети, газоснабжение, связь);
организация строительства (проект);
демонтаж капитальных объектов (проект);
охранные мероприятия относительно окружающей среды;
меры по пожарной безопасности;
доступность для инвалидов;
энергоэффективность и оснащенность приспособлениями учета энергоресурсов;
сметные материалы;
иные требуемые материалы.

Исходя из Постановления Правительства РФ № 87, это пакет документов, разрабатываемый для того, чтобы было возможно внедрить технические, архитектурные или технологические решения непосредственно в процессе строительства. Ее содержание и состав определяется застройщиком, исходя из уровня детализации составных частей проектной документации, и указывается в проектировочном задании.

Законодатель не указал на четкую очередность подготовки этих двух пакетов документов. Поэтому можно составлять их одновременно, или же рабочую документацию готовить после согласования проектной. Если все бумаги разрабатываются одновременно, то на государственную экспертизу, по согласованию между экспертной организацией и заказчиком, можно подавать оба пакета.

По рекомендациям Минрегиона, базовая цена проектирования, которая рассчитана с применением справочника, содержащего базовые цены на работы, может быть разбита таким образом:

проектная документация – около 40%;
рабочая – до 60%.

Вместе с тем, это соотношение не является жестко закрепленным и может изменяться в любую сторону в зависимости от полноты разработки бумаг, специфики возводимого объекта. Главное – договоренность проектировщика и заказчика.