Обзор правил землепользования и застройки территории

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

1. Индивидуальное жилищное строительство.
2. Личные подсобные хозяйства.
3. Жилые дома разной этажности.
4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
7. Медицинские учреждения.
8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

• леса;
• полосы отчуждения;
• хозяйственные строения;
• пашни;
• участки для выпаса травоядных животных;
• сенокосы;
• садовые насаждения;
• залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

1. Производственные предприятия.
2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
3. Объекты атомного производства и энергетики.
4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
5. Зоны специального назначения – космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны. В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность. Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Структурные особенности правил

ПЗЗ территориального характера — это карты всех участков определенной местности, которые имеют обозначение зонирования площади

Свод правил, затрагивающий нормы земельных участков состоит из двух главных разделов:

• Общая часть;
• Территориальная часть.

В первом разделе содержатся требования к использованию земли, которое должен подлежать регламенту Градостроительного кодекса РФ. В данной части свода прописывается также список участков, разрешенных для строительных работ.

Для второго отдела относятся ПЗЗ территориального характера. Сюда входят карты всех участков определенной местности, которые имеют обозначение зонирования площади. Стоит отметить, что на таких схемах можно найти информацию о границах населенного пункта и всех пределов участков на нем.

Из чего состоит документ

Правила землепользования и застройки состоят из общей и территориальной частей. Первая оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения правил и внесения в них изменений. Вторая представляет собой текстовые и графические материалы, включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории Москвы.

Содержание градостроительных регламентов, предусмотренное Градостроительным кодексом Российской Федерации, частично изложено в текстовых материалах и частично отображено в графических материалах территориальной части.

Карты градостроительного зонирования выполнены в виде атласов по административным округам столицы. В качестве картографической основы использован открытый картографический фон масштаба 1:10000 Единой государственной картографической основы Москвы.

«Карта первая устанавливает виды разрешённого использования — такие, которые на сегодняшний день отнесены к основным видам разрешённого использования: детские сады, школы, объекты здравоохранения, бытового обслуживания и так далее», — рассказала Юлиана Княжевская.

Виды разрешённого использования включают:

1) основные виды разрешённого использования;

2) условно разрешённые виды использования;

3) вспомогательные виды разрешённого использования.

Вторая карта определяет границы территориальных зон и подзон, а также предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.

В ПЗЗ установлены следующие предельные параметры застройки:

1) предельная плотность застройки земельного участка;

2) предельное количество этажей или предельная высота здания;

3) максимальный процент застроенности земельного участка.

На картах есть территории, в границах которых градостроительные регламенты не распространяются. Это:

— территории памятников и ансамблей, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия;

— территории памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия;

— территории общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими, предназначенные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для лесного фонда, земель особых экономических зон, территорий, покрытых поверхностными водами, особоохраняемых природных территорий, земель запаса и сельскохозяйственных угодий.

Третья карта отображает территории, предусматривающие комплексное и устойчивое развитие. Их границы устанавливают по границам одной или нескольких территориальных зон. Также обозначены расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Всего проектом предусмотрено более 10 территорий комплексного и устойчивого развития.

На отдельных картах не устанавливаются, а только отображаются объекты культурного наследия, границы их территорий и границы зон с особыми условиями использования территории:

— границы водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос;

— границы зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;

— границы санитарно-защитных зон;

— границы охранных зон объектов культурного наследия;

— границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

— границы зон охраняемого природного ландшафта;

— границы защитных зон объектов культурного наследия;

— границы охранных зон особоохраняемых природных территорий;

— границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций;

— границы технических (охранных) зон воздушных линий электропередач;

— границы технических и охранных зон метрополитена;

— границы зон охраняемых объектов.

Внесение изменений в ПЗЗ

Весь период согласования правил до момента их принятия и вступления в законную силу, продолжаются совещания и слушания пользователей земель. Рассматриваются предложения по назначению и использованию территории. В первую очередь обсуждается разграничение местности для жилого массива и сельскохозяйственных участков.

Иными словами, это приблизительное расположение следующих территорий:

• крупные пашни;
• сенокосы;
• пастбища.

После утверждения перечисленные земли отмечаются на карте.

Заключительным этапом проводится голосование, в котором участвуют представители органа власти, землепользователи, сторонние инициаторы внесения изменений (если речь идёт о пересмотре параметров или специфики участков). Решение принимает комиссия, которая разрабатывала ПЗЗ в данном субъекте региона.

Срок подготовки проекта местной комиссией, со дня поступления предложений об изменении, не более 30 календарных дней.

Изменения проектируются и обозначаются на носителе (электронный, бумажный), отправляются главе местной управы. Если решение выносится положительное, результат озвучивается на комиссии округа, где должны присутствовать все участники собрания.

Далее проводятся публичные слушания с привлечением СМИ. По результатам готовится итоговый проект, к которому прикладываются итоги публичных слушаний, и отправляется главе административного округа.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

Виды территориальных зон

Градостроительное зонирование предполагает выделение специальных зон:

• Жилые: индивидуальные и многоэтажные дома.
• Общественно-деловые: офисы, университеты.
• Производственные: заводы, фабрики, складские комплексы.
• Инженерные: транспортные депо, вокзалы, СТО.
• Рекреационные: свалки.
• Особо охраняемые: секретные цеха для особых разработок.
• Военные: гарнизоны и военные части.

1. Жилые.К ним относятся районы индивидуальных домов, отдельные зоны малоэтажных домов и среднеэтажных. Существуют районы многоэтажек.В жилых зонах можно размещать отдельно стоящие социальные постройки, школы, детские сады. Больницы тоже располагаются отдельно от жилых массивов. В жилых районах должны быть стоянки для автомобилей, места для садоводства.
2. Общественно-деловые – это зоны коммерческого назначения, предназначенные для решения рабочих вопросов. На них находятся объекты производства и предпринимательства. Они предназначаются также для культурных объектов, больниц. К данной группе относятся ресторанные объекты, высшие учебные заведения, гостиничные комплексы.
3. Производственные подразделяются на коммунальные зоны. На них находятся склады и коммунальные объекты. К данной группе относятся здания для оптовой торговли и транспортные мастерские. Данные территории созданы для размещения объектов промышленного и коммунального назначения. Существует санитарная зона, ее благоустройство осуществляют собственники своими силами. В таком месте нельзя возводить жилые дома, школы и детские сады.
4. Инженерные зоны и транспортные инфраструктуры.

В них сосредоточены сооружения и различные коммуникационные системы для всех доступных видов транспорта. К этой группе относятся речной, железнодорожный и автомобильный вид. Важным моментом при возведении объектов на данной территории является соблюдение необходимого расстояния до границы жилого сектора. Экологи следят, чтобы транспортные структуры не наносили вред здоровью граждан. Если объекты могут быть вредны для окружающих, то их выносят за пределы города. Также существуют пашни, земли, занятые виноградниками, предназначенные для пастбищ.

Данные территории должны использоваться строго по назначению и следовать генеральному плану по застройкам.

1. Рекреационного назначения: для создания городских свалок.
2. Особо охраняемые зоны: военные подразделения, засекреченные базы, например, ракетные.
3. Социальное назначение территорий. Они используются для скопления жителей на данной территории. Примером могут быть парки, культурные учреждения.
4. Зоны для военных объектов. Они представляют собой территории для особого вида использования. Они появляются в границах населенных пунктов. Расположение зависит от нормативов, установленных органами местной власти. Существуют специальные правила для строительства военных построек.

Судебная практика

Жители подают обращения в суд с целью изменить границы своих территорий. Образец заявления можно взять в интернете. Например, рядом с домом у человека есть участок, он зарегистрирован и имеет кадастровый номер. Данный надел находится в общественно-деловой зоне, что мешает гражданину присвоить себе площадь. Он пишет заявление с просьбой перевести участки в частную собственность. Суд рассматривает дело в течение двух недель, после оповещает о своем решении. В данном случае вероятность того, что землю переведут из общественной зоны в частное пользование, минимальна. Подобное дело проходило в Омской области. В судебном заключении человеку отказали в присоединение государственной земли.

Люди подают в суд, если в кадастровом документе допущены ошибки. Возможно, неправильно указали площадь собственности. Исправить бумагу можно только через подачу заявления в органы местной власти и суд. Исходя из судебной практики, большинство таких дел завершается благополучно для обратившегося в органы. В Алтайском крае был пример ошибочного заполнения кадастрового паспорта. Через месяц после обращения в суд человеку вернули исправленный документ с верными данными.

В Амурской области была ситуация, когда женщина купила участок земли, а он оказался в санитарной зоне, об этом в документах ничего не говорилось. Она начала строительство дома, а местные власти запретили стройку, ссылаясь на недопустимость построек в данном месте. Суд вынес постановление, что, опираясь на Гражданский кодекс РФ, на своем участке можно вести строительство объектов или их снос. Данная информация подробнее описывается в первом подпункте Ст 263 Гражданского кодекса РФ.

Какие данные есть в открытом доступе и что нужно получать отдельно?

Разберем, какой объем информации включен в ПЗЗ и доступен при получении выписок или градостроительных планов. Сведения в правилах представлены в виде текстовых и графических материалов, включают:

• описание порядка применения и использования ПЗЗ. Внесения в них изменений;
• карты зонирования;
• градостроительные регламенты.

Правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, иные заинтересованные лица. В частности, ПЗЗ Москвы содержат порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей. Также установлен порядок проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.

Карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:

• жилой застройки (частные дома, малоэтажная и среднеэтажная блокированная застройка, МКД);
• общественно-деловые (коммерческого, социально-бытового, коммунального и иного назначения);
• производственные (для объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду);
• коммунальные, в том числе с местами размещения складских объектов;
• инженерной и транспортной инфраструктуры;
• сельхозназначения;
• иные виды зон.

Также зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.

ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов. По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков

Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ

Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:

• виды разрешенного использования для участков и ОКС;
• предельно допустимые размеры участков и параметров строительства (реконструкции);
• ограничения по использовании ЗУ и ОКС;
• показатели инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, территориальной доступности.

Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.

Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН.

Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:

• получение кадастровых сведений из ЕГРН (например, о наличии зарегистрированных обременений, о кадастровой стоимости участка или объекта, иные данные);
• получение информации о местах размещения подземных коммуникаций, их протяженности, местах выхода на поверхности и глубине залегания;
• запрос данные о зарегистрированных обременениях на землю или объект капстроительства;
• получение информации о правообладателях соседних земельных наделов;
• получение данных об архитектурно-художественных требованиях к фасадам и внешнему облику зданий, действующих на территории населенного пункта;
• иные данные, в зависимости от целей заявителя.

ГПЗУ носит только общий информационный характер о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.

Семинар по изменению ПЗЗ:

Watch this video on YouTube

Разъяснение сложных моментов

В наше время идет постоянное реформирование земельных отношений. Установление общих правил для землепользования стало решением многих проблем. Использование участков по назначению регулируется данным актом. Стало легче найти информацию о земельном участке, так как есть специальный код зоны, к которой относится надел. Он заносится в документы, которые хранятся у владельца собственности. Если местная администрация принимает какое-либо решение об использовании участка, но оно идет в противовес правилам, то оно незаконно.

Несмотря на то что после введения законодательных актов стало меньше проблем с землепользованием, противники данных законов остаются. Люди считают, что все правила слишком разные, у них нет общей основы. Другие граждане, наоборот, говорят, что акты полностью раскрывают проблемные вопросы у населения, связанные с зонированием и застройкой. Градостроительный кодекс как раз собрал в себя положения из правил землепользования и пожелания лиц о нововведениях.

Отличительной особенностью акта о застройке считается его форма изложения. Он отличается от других законодательных документов своей простотой и функциональностью содержания.

Структура ПЗЗ

ПЗЗ обеспечивают развитие муниципалитета, структуры населённых пунктов, обеспечивают возможности расширения ресурсов региона, привлекают инвестиционных партнёров. Все это даёт возможность планомерному развитию города, края, области.

ПЗЗ включают в себя:

1. Основные положения.
2. Карта зонирования субъекта.
3. Градостроительный регламент.

Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Положения можно охарактеризовать, нормативный теоретический документ, в котором содержатся правила регулирования землепользования и застройки. Здесь прописываются изменения в видах, назначениях земель, перечень необходимых документов для планирования. Отмечается обязательное условие – отсутствие противоречий с градостроительством, в рамках кодекса РФ. Регулярно обновляется информация о заседаниях и совещаниях, на которых приняты изменения в ЗПП.

К карте тоже есть свои требования:

• на карте градостроительного зонирования определяются границы земель в соответствии с назначением. Участки не должны быть разделены этими границами, они могут принадлежать только к одной зоне использования. В свою очередь, в рамках одной зоны могут находиться несколько полноценных ограниченных земельных образований за исключением редких случаев (собор, как территория охраняемого объекта);
• на карте обязательно должны быть обозначены территории, на которых планируется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – пересмотр земель, с учётом ветхости жилья, необходимости налаживания современной инфраструктуры. Для обозначения такой зоны может составляться индивидуальная карта. Если в регионе не планируется перестройка микрорайонов в рамках развития, обозначение не требуется.

Перечисленные условия в обязательном порядке должны быть отражены на карте.

На карте обязательно отображаются:

• границы населённых пунктов – город, поселение, деревня;
• границы области, округа;
• границы территорий особого назначения;
• зоны культурного наследия;
• исторические объекты.

Взаимодействие статьи с другими нормами

Законодательство РФ установило ограничения на использование территорий, где находятся объекты капитального строительства. В Федеральном законе от 2016 года есть подпункт 4, в котором говорится, какие существуют показатели обеспеченности минимальными инфраструктурами. Рассчитывается показатель удаленности от населения транспортной, социальной инфраструктур. Определяется максимальное допустимое расстояние.

В градостроительном регламенте описывается, какой вид участков можно использовать под капитальное строительство. Говорится о максимально допустимых размерах земельного надела.

Приложение к правилам застройки используется для заполнения Росреестра. В него заносятся все географические координаты участков и объектов, границы наделов. В системе координат графически изображаются все точки, данные также сохраняются. Данные сведения используются при регистрации частной или муниципальной собственности.

Воздушный кодекс РФ взаимодействует с данной статьей. Когда проводится застройка местности рядом с аэропортом, должны соблюдаться все регламенты удаленности от взлетной полосы. Нельзя использовать объекты, которые граничат с приаэродромной территорией. Ограничения на использование недвижимости вблизи аэропорта не могут ставиться больше, чем на 6 месяцев.

Правовой статус выданных градостроительных планов земельного участка

Есть еще одно немаловажное обстоятельство, которое необходимо учитывать застройщикам и о котором следует упомянуть. В период разработки проекта правил (а старт началу разработки проекта Правил был дан в мае 2015 года)параллельно утверждались градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ, основной документ для получения разрешения на строительство)

Вполне вероятна ситуация, когда разработчики ПЗЗ могли не учесть сведения, содержащиеся в утвержденных ГПЗУ, особенно если они были утверждены на этапе окончания разработки проекта Правил. В результате участок, согласно Правилам, будет расположен на территории с индексом “Ф”, однако в отношении этого участка может быть утвержден ГПЗУ. Налицо противоречие двух документов, содержание которых учитывается при проектировании и выдаче разрешений на строительство.

В данной ситуации законодатель решил вопрос следующим образом: “информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до 1 января 2017 года, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение срока, который установлен субъектом Российской Федерации и не может быть менее 3 и более 8 лет, начиная с 1 января 2017 года. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

Московские власти, руководствуясь указанным правилом, определили что ГПЗУ, утвержденные до 1 января 2017 года, могут быть использованы до 1 января 2020 года.

ГПЗУ, утвержденные после 1 января 2017 года, по всей видимости, остаются “вне закона” и не могут быть использованы при проектировании и выдаче разрешения на строительство. По крайней мере, иное законодательством РФ не предусмотрено.

Подводя итог, можно предположить, что в случае утверждения проекта Правил застройщиков на московском рынке ждут непростые времена.Непредсказуемость перспектив приведения земельных участков в соответствие с потребностями и амбициями застройщика потребует еще более взвешенного и трезвого подхода при принятии решения о целесообразности реализации проекта, а скрупулезная проработка правовых механизмов и рисков на этапе подготовки земельного участка будет одним из основных драйверов, позволяющих определить степень целесообразности реализации проекта. Вполне вероятно, что проигравшими останутся жители, поскольку риски и дополнительные затраты будут закладываться в стоимость квадратного метра. Таковы правила рынка.

ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.