Что такое перепланировка
Что считается перепланировкой в квартире? Это изменение жилищных и технических условий жилого помещения, в число которых входят следующие работы:
- изменение параметров жилья;
- переоборудование систем коммуникации, в том числе отопительного контура;
- преобразования, которые отмечены в техническом паспорте и в документе, который подтверждает право собственности.
Согласно статье за номером 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации, оформлять разрешения на следующие виды модификации помещения:
- перемещение стен, дверных и оконных проемов, межэтажных лестниц, систем вентиляции и канализации, встроенной мебели, в том числе кухонной, санузлов;
- изменение функциональной направленности помещения;
- любые работы, связанные с изменением архитектуры дома, в число которых входит установка антенны или вывод кондиционера на фасадную стену;
- модернизация пола.
Недостаточно знать то, что считается перепланировкой. Необходимо ознакомиться с перечнем работ, на которые требуется проект. В их число выходят следующие виды модернизации квартиры:
- переделка межкомнатных стен;
- перенос или изменение дверной коробки;
- перестройка нескольких жилых помещений в общее пространство;
- модернизация проемов в стенах;
- демонтаж основных конструкций;
- устройство коридоров;
- объединение ванны и санузла на одной площади;
- обустройство новых помещений на базе общего жилого пространства;
- модернизация кухни, соединение ее территории с площадями других помещений;
- перенос места санузла и ванной комнаты;
- расширение жилой территории посредством модернизации нежилого пространства;
- замена газового оборудования на новые или иные приборы;
- обустройство вентиляционной системы;
- модернизация контура отопления, обустройство его на новом месте.
Нужно иметь представление не только о том, что является перепланировкой, но и какие работы не попадают под это определение:
- косметический ремонт;
- монтаж дополнительных дверных проемов;
- установка дверей;
- замена любых встроенных конструкций;
- замена сантехнических приборов.
Определение понятия
Под перепланировкой (переустройством) квартиры понимается процедура, в рамках которой:
- затрагиваются несущие стены (формируется проем);
- расширяются дверные проемы;
- заменяется конструкция пола;
- устанавливаются новые перегородки.
То есть перепланировка — это процедура, результаты которой сказываются на техническом плане помещения. К данному случаю относится и перенос газовой плиты на новое место.
Перепланировкой не является покраска стен, замена окон (при условии, если размер проема остается прежним), поклейка обоев и другие подобные процедуры. Также владельцы квартир вправе самостоятельным образом, без согласования с соответствующими госструктурами, облагораживать внешние стены, устанавливать спутниковые антенны или монтировать кондиционеры.
Что можно узаконить
Если изменения не повлияли на функционал здания, то проблем с их легализацией не будет. К таковым относятся, например, заделка проходов в несущих конструкциях, перемещение раковины или плиты на кухне, перенос сантехники в периметре одного пространства (например, поменять местами унитаз и ванну), снос или монтаж перегородок между комнатами, которые не являются несущими. Для легализации перепланировки нужно обратиться к профильному специалисту. Для того, чтобы можно было сравнить внесенные изменения с первоначальным обликом помещения, потребуются документы БТИ, а именно: план, техпаспорт и экспликация.
Перепланировка в новостройке
Это только кажется, что перепланировка чаще делается в старых домах с крошечными кухнями, нерационально расположенными помещениями и узкими проходами. На самом деле, обладатели квартир в новостройках, едва получив жилье, сразу начинают думать, как его улучшить, например, изменить количество помещений или обустроить отдельную гардеробную.
Если выбрана квартира со свободной планировкой, отсутствие перегородок позволяет сразу все обустроить по собственному вкусу. Поскольку такая возможность предусмотрена в новых домах уже на этапе проектирования, проблем с получением разрешений, как правило, не возникает. Более того, в таких домах предусмотрена возможность совмещения квартир, располагающихся на одном этаже
Однако в любом случае придется принимать во внимание строительные ограничения и впоследствии оформить результат
Многими проектами предусмотрены технологические проемы в монолитных стенах между отдельными жилищами, которые заполняются силикатными блоками. Они дают возможность для объединения квартир без малейшего ущерба для всего дома. Благодаря всем этим особенностям, пространство выбора радикальных изменений в новых домах гораздо больше, а согласовать их намного проще.
Оформление уже сделанной перепланировки
- Алгоритм согласования
- Что делать в случае отказа
- Ответственность за несогласованное переустройство
Многие собственники не хотят заниматься хождением по инстанциям и сбором документов. Такой выбор приносит множество проблем. Одна из них — штраф. Для частных лиц самовольное переустройство влечет за собой выплату от 1 до 3 тысяч рублей согласно статье КоАП РФ. При этом жилищная инспекция обяжет получить разрешение. Если же проведенные изменения недопустимы, владельцу придется вернуть все в первоначальный вид. Их могут обнаружить при плановой проверке, поступлении жалоб от соседей, при оформлении дарения или продажи.
Есть два пути легализации уже выполненной перепланировки — через согласование проекта в районной Межведомственной комиссии или через суд (в соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ).
По общему правилу, если выявлен факт самовольной перепланировки, собственник такого помещения обязан привести его в первоначальное состояние в разумный срок. Однако по решению суда квартира может быть оставлена в перепланированном виде, если, конечно, в результате проведённого переустройства не нарушаются права и законные интересы граждан, а результат работ не представляет угрозы их жизни или здоровью.
Алгоритм согласования
- Производим обмеры.
- Собираем исходно-разрешительную документацию.
- Организуем проведение технического обследования (это не всегда необходимо, однако зачастую бывает нужно).
- Обращаемся в проектную организацию для составления документации.
- Заказываем проведение необходимых экспертиз.
- Обращаемся в жилинспекцию для согласования.
- Если согласовать в жилинспекции не удалось, обращаемся в суд.
Если удалось получить положительное решение жилинспекции, необходимо будет пройти процедуру сдачи перепланировки госкомиссии, а затем на основании подписанного акта обратиться за составлением нового кадастрового плана и получить новое свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Если на этапе ремонтных работ собственник по каким-то причинам поменял мнение о проводимой перепланировке, ни в коем случае нельзя отклоняться от утверждённого проекта перепланировки; любые изменения в проект должны снова пройти согласование.
Что делать в случае отказа
Обжаловать отказ в согласовании перепланировки возможно через суд в течении 3 мес. после его получения.
Перед тем как начать перепланировку своей квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно найти на официальном сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заранее и не тратить лишние средства и время на обжалование отказа.
Ответственность за несогласованную перепланировку
Материальные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права других граждан, штрафа в следующем размере.
- От 2 до 2,5 тыс. руб. — в соответствии с п. 2 ст. КОАП РФ за самовольную перепланировку.
- До 1,5 тыс. руб. — за порчу жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. КОАП РФ.
Кроме того, самовольная перепланировка грозит тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению своей собственностью, а также ограничен в праве выезда за пределы страны.
Если же произошло обрушение конструкций в результате незаконной перепланировки и погибли люди, к собственнику может быть применено наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.
Пример увеличения жилой площади за счет коридора
- Устройство дополнительных дверных проходов в стенах, не являющихся несущими.
- Демонтаж стен кладовок или антресолей для увеличения жилых комнат или кухонного помещения.
- Удаление части стены под окном при выходе на балкон — для расширения прохода или для объединения этого помещения с комнатой.
- Перенос входной двери вглубь коридора, для создания перед ней тамбура, если для этого есть возможность.
Категорически запрещено планировать и проводить следующие переделки помещений:
- Демонтаж или самостоятельное пробитие проходов в капитальных несущих стенах.
- Объединение жилых комнат или кухни с лоджиями или балконами путем полного разбора любых внешних стен.
- Объединение жилых помещений с комнатами санузла или увеличение полезной площади за их счет.
- Перестановка на лоджию или балкон радиаторов, подключенных к центральной системе отопления.
- Категорически запрещено объединять квартиры, находящиеся на разных этажах, с демонтажем даже самой незначительной части межэтажного перекрытия.
- Проведение демонтажа или перекрытие вентиляционных коробов и отдушин.
- Пристройка дополнительных комнат к квартирам первых этажей, а также обустройство в них или под балконами погребов и подвалов.
- Самовольная установка капитальных перегородок в комнатах из железобетона или других массивных материалов.
Принимая во внимания эти правила, можно составить предварительную собственную схему-проект для предоставления ее в жилищную комиссию.
Куда обратиться для согласования перепланировки?
Для получения разрешения на производство строительных работ по перепланировке квартиры, необходимо обратиться в местные органы самоуправления района, где или формируется жилищная комиссия, или создана специальная инспекция. Для того, чтобы выяснить точно, какой же уполномоченный орган в конкретном районе будет согласовывать подобные мероприятия, необходимо обратиться в местные органы исполнительной власти.
Важные замечания
Для того, чтобы процедура согласования перепланировки была проведена без каких-либо трудностей, лучше всего заранее разобраться с ключевыми особенностями ее проведения и учесть их в будущем.
Сбор документации
Для того, чтобы самостоятельно организовать проведение перепланировки, достаточно собрать следующий пакет документов:
- разрешение в жилинспекции;
- технический паспорт помещения в БТИ;
- техническое заключение, а также проект перепланировки, который должен разрабатываться специализированной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
- распоряжение жилищной инспекции;
- акт об окончании перепланировки, который также оформляется в жилищной инспекции;
- технический план.
Стоит отметить тот факт, что для получения разрешения в жилищной инспекции также нужно будет подготовить определенный пакет бумаг, таких как заключение техника, технический паспорт, разработанный документ, заявление и документы, подтверждающие право собственности.
Помимо этого, нужно будет подавать заявление вместе с оформленным техническим планом в многофункциональный центр для того, чтобы внести соответствующие корректировки в кадастровый паспорт.
Образец заявления на перепланировку:
Проект или эскиз
Согласование корректировок по проекту осуществляется еще до начала проведения работ. При этом, если перепланировка ранее уже осуществлялась, то в таком случае нужно будет как минимум создать имитацию нормального процесса, то есть согласовать проведение перепланировки, как предстоящей, после чего выдержать определенное время, которое предоставляется на выполнение работ.
Вполне естественно, что данный способ предусматривает определенные риски, и лучше не прибегать к нему в том случае, если подобной ситуации можно избежать.
Согласование по проекту является обязательным в следующих ситуациях:
- монтаж или перемещение газового оборудования;
- установка электроплиты вместо стоящей ранее газовой;
- перемещение санитарных комнат;
- постройка капитальных стен;
- формирование проемов в межквартирных или капитальных стенах;
- изменение структуры или усиление напольных покрытий;
- формирование новых массивных перегородок, толщина которых составляет более 100 мм;
- любые корректировки в фасаде дома.
Согласование по эскизу можно проводить уже после того, как будут закончены все работы, и если есть полная уверенность в том, что внесенные корректировки никоим образом не нарушают действующие строительные и правовые нормы.
В силу различных требований, которые устанавливаются разнообразными жилищными инспекциями, лучше всего заранее обратиться к специалистам и узнать о том, какие именно виды работ могут быть согласованы таким образом.
Во время перепланировки панельной квартиры можно столкнуться с большими трудностями.
Когда нет необходимости в разрешении при перепланировке квартиры — узнайте все детали тут.
Использование данного варианта предусматривается в том случае, если осуществляется перемещение ненесущих конструкций, объединение туалета с ванной комнатой, а также переустановкой сантехнических приборов в пределах «мокрых» зон, если это не предусматривает необходимость прокладки новых коммуникаций, заделывание проемов и внесение каких-либо других несущественных правок.
Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя
Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры. Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам: что можно делать при ремонте, а что нельзя.
Можно без оформления перепланировки:
– естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),
Фото https://ru.depositphotos.com/
– можно заменить старую сантехнику,
– тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,
– можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,
– не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,
– можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,
– поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,
– установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.
Можно, но надо оформить перепланировку:
– объединить туалет и ванную. Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,
– снести перегородки или построить их. Перегородки могут даже образовать новое помещение, например, гардеробную,
– сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах
Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено! Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,. – теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,. – теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,
– теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,
– опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,
Фото https://ru.depositphotos.com/
– переместить газовую плиту.
Что практически невозможно узаконить:
– в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,
– объединение комнаты и кухни с газовой плитой,
– перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые. Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,
– вынос батарей на балкон,
– нарушение общедомовой вентиляции,
– изменение фасада: увеличение балкона, окон.
Фото https://ru.depositphotos.com/
Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты. Но это основные. И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас. Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.
И последнее. Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:
– При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру. Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки. Но это, по идее, не очень правильно. Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.
Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно
- Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).
- Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.
- Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.
- Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.
- Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).
Самые популярные перепланировки, с проектами которых обращаются в БТИ:
- раздел или объединение ванной комнаты и санузла;
- перенос дверных проемов;
- трансформация стен.
О такого рода переменах на жилой площади, люди заявляют чаще всего. А вот решив, например, перенести кухню в комнату со всеми сетями или сделать проём между спальней и лоджией, об этом сообщать не спешат.
Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними
Разрешено и не требует предварительного согласования:
- устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
- полная или частичная разборка ненесущих стен;
- устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.
Требует проекта и его согласования:
любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.
Запрещено:
Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России.
Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена.
Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).
Перепланировка №2: ванная и санузел
Разрешено и не требует предварительного согласования:
объединение ванной и санузла без увеличения площади.
Требует проекта и его согласования:
- объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
- перенос ванной и санузла.
Запрещено:
увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).
Перепланировка №3: балкон
Разрешено и не требует предварительного согласования:
остекление балконов и лоджий.
Запрещено:
- перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
- разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.
Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников.
Узаконивание перепланировки через суд
Судебный метод получения разрешения на узаконивание всех изменений также имеет ряд особенностей. Вот примерная инструкция, как оформлять разрешения в судебном порядке:
Начинать узаконивать перепланировку необходимо с подачи искового заявления в районный суд. Для подачи такого заявления владельцу квартиры предоставляется три месяца. В течение этого периода времени он вправе обжаловать ранее выдвинутое решение госорганом. Административный иск разрешается подавать как по месту своего проживая, так и по месту расположения самого госоргана. В подаваемом исковом заявлении должна быть чётко прописана следующая информация:
- окончательное решение госоргана;
- название судебного органа, куда непосредственно подаётся заявление;
- основные данные о заявителе;
- информация, касающаяся нарушение интересов и прав заявителя.
Узаконивая право на внесение изменений в личных апартаментах судебным способом, предоставьте вместе с составленным исковым заявлением такие документы:
- готовый проект перепланировки квартиры (либо самодельный эскиз);
- решение госоргана об отказе для совершения всех работ;
- договор с компанией, выполнившей проект;
- Документ из БТИ. Технический паспорт;
- правоустанавливающие документы на жилье;
- чек, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Когда все перечисленные ранее документы поданы, исковое заявление написано, остаётся ожидать решение районного суда. Как и в любом другом процессе, заявитель имеет полное право принимать участие в судебном процессе. Более того, заявителю необходимо сделать все возможное, чтобы доказать суду, что перепланировка квартиры вполне законна. Чтобы было легче отстаивать свои интересы в суде, заявитель может предоставить суду таких три факта:
- На протяжении отведённого времени он предпринял все возможные меры, предоставил все необходимые документы для узаконивания процесса;
- Далее необходимо предоставить все существующие факты, доказывающие, что планируемая перепланировка никаким образом не нарушает права друг граждан и тем более не угрожает их здоровью и благополучию;
- Заверьте суд, что предстоящие или уже выполненные работы не нарушают нормативные требования, то есть совершаются с соблюдением всех предписаний.
В некоторых случаях суд может назначить дополнительную строительно-техническую экспертизу. Такая экспертиза проводится с целью определения наличия или отсутствия нарушений во время перепланировки. Саму экспертизу оплачивает заявитель.
Если районный суд в итоге выносит положительное решение, заявитель имеет право предпринимать дальнейшие действия, связанные с перепланировкой. Однако перед этим заявителю снова придётся обратиться в БТИ и предоставить им уже готовое решение суда. Результаты решения суда вносятся в техническую документацию квартиры.
Стоимость перепланировки
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? На сегодняшний оформление перепланировки будет стоить тысяч рублей. Все зависит от перечня планируемых работ, а также от способа узаконивания перепланировки. Сколько стоит самостоятельное согласование? Оно может обойтись до трёх тысяч рублей. Пользование услугами компании, которая решает вопросы с перепланировкой будет стоить пять, а то и десять тысяч рублей.
Если владелец квартиры ранее произвёл незаконную перепланировку ему придётся заплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей. При отказе владельца квартиры оплачивать штраф, госорганы могут принять крайние меры. Одна из которых конфискация жилья. Не следует забывать что платным остаётся и судебный способ оформления перепланировки. Госпошлина в этом случае стоит триста рублей. Теперь вы знаете, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, а также узнали, все нюансы оформления перепланировки квартиры.
Как узнать планировку квартиры по ее адресу, вы можете ознакомиться здесь
