Как составить регистрационные документы
Всеми подготовительными действиями обязан заниматься человек, который хочет продать объект. Клиенту только останется оплатить государственную пошлину в объеме, предусмотренном законом. Договор купли/продажи составляется в присутствии заинтересованных лиц. Далее мы советуем вам перед подписанием, отнести соглашение в юридическую фирму, которая за минимальную плату проверит правильность. Их услуга поможет вам избавиться от проблем во время регистрации и при дальнейшем проживании в вашей собственности.
В МФЦ вы предоставляете папку со следующими бланками:
Два заявления от продавца и потребителя о переходе имущества. Вы сможете найти образцы на сайте Росреестра и заполнить их самостоятельно.
Квитанцию, подтверждающую об уплате пошлины.
Три экземпляра договора с актом приема/передачи.
Нотариально заверенное согласие обоих супругов.
При участии в решении вопроса ребенка от 14 до 18 лет, необходимо также его разрешение.
Документ об одобрении отделом опеки и попечительства.
Оригиналы паспортов всех лиц, участвующих в процессе.
Само соглашение должно быть скомпоновано так, чтобы там имелись все сведения:
Данные приобретателя, продавца и уполномоченного, если в операции принимают участие дееспособные, несовершеннолетние, престарелые граждане. Указываются фамилия, имя, отчество, год рождения, прописки.
Дата и место составления.
Согласие двух сторон на продажу недвижимости и на оплату ее стоимости.
Копия кадастрового пропуска со всей информацией по описанию жилища (адрес данного объекта, площадь, количество и параметры комнат, этажность).
Справки, доказывающие недостаток долгов по платежам за коммунальные услуги, обременения и ареста.
Полная стоимость и методы погашения.
Акт, определяющий отсутствие прописанных третьих лиц.
Сведения о сделанной перепланировке на законных основаниях.
Решение о принятии от государственного органа опеки и попечительства на окончательное заключение контракта, если имеются дети, не достигшие 18-летнего возраста, или с ограничением деятельности.
Справка о том, что предмет не арестован судебными приставами.
Весь пакет заверяется любым нотариусом, но желательно обратиться к высококвалифицированному юристу, находящемуся в том районе, где и расположена продаваемая недвижимость. В этом случае вы точно будете уверены, что сделка совершена на законных обстоятельствах. Для добропорядочного гражданина не составит труда предоставить все нужные регистрационные документы. Но стоит задуматься во время подписания договора, если собеседник всячески увиливает, находит различные завуалированные отговорки на вопросы, и не предоставляет по разным причинам необходимые бумаги. Возможно не стоит иметь с ним дело? Ведь вы можете попасть в руки злоумышленника и потерять свои сбережения навсегда.
Для лучшего усвоения материала мы предоставляем вам наглядное пособие, что и как проверить квартиру юридически перед покупкой, которое точно поможет при совершении сделки.
Документы, справки и долги
Что нужно проверить при покупке квартиры в обязательном порядке, так это документы продавца. Именно по ним можно сверить личные сведения с бумагами о праве на собственность
При этом важно обратить внимание на страницу с пропиской. Покупателя должно насторожить несколько адресов. В таком случае стоит перепроверить документы еще раз, по возможности – обратиться к юристу
В таком случае стоит перепроверить документы еще раз, по возможности – обратиться к юристу.
У частного собственника помимо основных бумаг стоит попросить справку о дееспособности. Поскольку недееспособный гражданин просто не сможет осуществить сделку на законных основаниях (документы должен подписывать опекун).
Если бывший владелец не погасит текущие долги по квартире – этим придется заняться текущему собственнику. Поэтому лучший способ, как самостоятельно проверить квартиру на долги при покупке – взять справку в управляющей компании. Такое правило касается исключительно долгов по капитальному ремонту. Долговые обязательства по коммунальным платежам (электроэнергия, вода, газ) остаются за бывшим владельцем.
Нюансы и полезные советы
Проверить чистоту сделки при покупке квартиры – первостепенная задача нового владельца. Однако процесс оформления соглашения может быть длительным и достаточно непростым для человека без юридического образования. Важные нюансы:
- Нужно прописывать в договоре полную цену квартиры. Если вторая сторона настаивает на указании меньшей стоимости – не стоит соглашаться. При любых форс-мажорах вы сможете вернуть только прописанную сумму, а не оговоренную на словах.
- При любых сомнениях – смело обращайтесь к юристу. Комиссия специалисту покажется ничтожно малой по сравнению с потерянными деньгами за недвижимость при неверном оформлении. Именно профессионал сможет какможно тщательнее проверить квартиру перед покупкой по всем юридическим аспектам.
- Застрахуйте сделку. Различные профильные компании предлагают услуги по оформлению титульного страхования. При возникновении юридического разбирательства вы сможете получить компенсацию, если суд не примет вашу сторону.
- Помимо документов, которые нужно проверять при покупке квартиры, спросите у продавца, какие квитанции по коммуналке есть в наличии. Бумаги за оплаченную электроэнергию, водоснабжение, капремонт и газ защитят вас от проблем в будущем. Покрывать долговые обязательства предыдущего владельца в любом случае не нужно, однако при задолженности нужно будет пройти длительное разбирательство.
Также накануне покупки стоит уточнить дату прошлого капитального ремонта, специфику проделанных работ и дату следующего. Такая информация не влияет на сам факт покупки, но сможет подготовить вас к будущим изменениям.
Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право
Об эксперте
Чтобы обезопасить свои интересы при покупке недвижимости, нужно проверить продавца, его семейный статус и наличие детей. Также необходимо запросить базовые документы: свидетельство о государственной регистрации и бумаги о владении, специальную справку из ЕГРП, выписку из домовой книги (получают в МФЦ), квитанции по оплате/задолженностям и подтверждение дееспособности владельца.
Проверка квартиры накануне приобретения подразумевает сбор сведений, как о самой недвижимости, базовых документов, так и сверку информации о собственнике
При этом важно несколько раз проверить все имеющиеся бумаги, поскольку любая ошибка может привести к признанию сделки незаконной
Проверяем продавца квартиры
Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.
Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры
С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них
Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?
- Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ. Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
- Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
- Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.
- Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
- Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.
Устранение дефектов
Выявленные в процессе обследования недостатки можно исправить. По итогам проведенной строительной экспертизы компания выдает документ с пошаговым планом действий по устранению изъянов. К каждому пункту алгоритма привязывается ориентировочная сумма затрат. Следовательно, как застройщик, так и заказчик могут опираться на конкретные цифры.
Важным аспектом является то, что подобный вид экспертизы дает лишь общую оценку состояния дома. Чтобы углубиться в отдельные направления, стоит заказать узкопрофильную оценку.
Направления, по которым проводится оценка состояния дома:
- Если дом построен на основании металлического каркаса, организуют экспертизу по качеству сварочных работ и устойчивости конструкции;
- Проверяется качество монолитных деталей;
- Экспертиза внутренней отделки помещений;
- Качество установки перекрытий и стенных панелей;
- Проверка безопасности лакокрасочных покрытий;
- Оценка пола на наличие неровностей и прочих недостатков.
Без должной квалификации специалист увидит лишь грубые нарушения, упуская из вида нюансы, которые впоследствии могут принести неприятности новому владельцу. Если в ходе экспертизы обнаружились существенные недостатки, отстаивайте свои интересы на основании точного доказательства, либо отказывайтесь от невыгодной покупки.
Сколько стоит
Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.
Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.
Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.
Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное
Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями
не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.
Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.
Как найти утечки тепла из дома?
Если через стеновые, деревянные панели, напольные покрытия или системы вентиляции и отопления просачивается воздух, то это равносильно тому, как будто вы выбрасываете свои деньги в окно. В холодную погоду теплый воздух поднимается на чердак. Этот воздух, оказываясь на чердаке, покидает жилое пространство, а ведь вы платите за нагрев этого воздуха.
Холодный воздух также попадает через трещины и щели в доме вокруг дверей и окон, из подвала. Тщательно обследуйте свой дом на предмет любых утечек. Однако приготовьтесь к тому, что за изоляцией найти их будет не так-то просто.
Самыми проблемными зонами являются: двери на крышу, трубопроводные вентили, отверстия под провода, подвесные люстры и потолки.
Зажгите свечу
Если вы хотите проверить, есть и у вас утечки воздуха, то самый простой способ — это зажечь свечу. В прохладный, ветреный день закройте все двери и окна и отключите отопление. Включите затяжную вентиляцию, чтобы спровоцировать утечку. Зажгите свечу и проведите ею по периметру дверей и окон. Наблюдайте за движением пламени для обнаружения утечки.
Проверьте температуру
Если в различных частях комнаты температура отличается на один-два градуса, то вероятно, что дом недостаточно утеплен. Если разница сохраняется, то, возможно, в здании есть проблемы с воздушным потоком в вентиляционных системах.
Некоторые места в коттеджах защищены меньше всего. Обследуйте температура вокруг жаровой трубы или вентиляционных коробов. Далее вам следует проинспектировать вентиляционные решетки, экраны радиаторов, щели под плинтусами и порогом.
На улице проверьте на предмет утечек нижние края сайдинга у основания, а также гаражные перекрытия и соединения стен, затем обследуйте отверстия, через которые в дом входит силовой электрический кабель, подается газ и подключается кондиционер.
Обязательно проверьте подвал, все двери и окна
Вложитесь и приобретите инфракрасный термометр для самостоятельной диагностики дома. За несколько тысяч рублей вы можете получить прибор, который способен обнаружить потери теплоэнергии вокруг дверей и окон, прорехи в изоляции, системе вентиляции, а также других областях.
Субсидиарная ответственность
Продавец может быть участником или акционером юридического лица, выяснить так это или нет, можно при помощи платных сервисов (например, СПАРК). Если он является им, то рекомендуется узнать состояние, в котором находится юрлицо. Например, продавец может владеть акциями в АО, которое уже проходит процедуру банкротства, или высока вероятность того, что в скором времени компания станет неплатежеспособной. В результате продавец в будущем может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам компании, после чего последует и его собственное банкротство с риском оспаривания сделки по продаже недвижимости.
Кто может оценивать причиненный ущерб?
Действующая редакция Гражданского кодекса определяет, что обязанности по устранению последствий, вызванных затоплением жилых помещений, лежат на виновнике происшествия. Это означает, что при прорыве труб канализации из-за нарушения правил эксплуатации последних ремонт у соседей выплачивает собственник расположенных выше квартир. Но в случаях, когда залив произошел по вине ресурсоснабжающей организации (высокое давление в магистрали или иное), то в подобных ситуациях ущерб компенсирует не собственник, а ЖЭК либо Водоканал.
В состав оценочной комиссии, устанавливающей размер причиненного ущерба, могут войти лица, которые:
- имеют высшее образование (оптимальное — в области строительных работ);
- числятся в списке сотрудников саморегулирующей организации оценщиков;
- застраховали собственную ответственность;
- прошли профессиональную подготовку, по окончании которой получили соответствующий сертификат.
Потребность в наличии строительного образования объясняется тем, что оценщикам необходимо:
- выбрать способ восстановления поврежденного помещения;
- выбрать материалы, применяемые при устранении повреждений;
- определить тип и объем будущих работ;
- определить потенциальный расход материалов.
Если оценщик не обладает профильным образованием, к процедуре привлекают инженеров-строителей.
Шаг 3. Проверка крыши
Обязательно проверьте все основные элементы кровли.
Поверхность
Чтобы осмотреть поверхность крыши, вам понадобятся лестница и бинокль. Так можно обнаружить недостающую или поврежденную черепицу, а также забитые стоки. Обследуйте изоляцию всех отверстий на крыше на предмет износа. Проверьте, нет ли на крыше искривленных, вздутых или волнистых мест, так как это свидетельствует о проблемах с каркасом.
Дымоход
Проверьте наличие трещин в дымоходе, посмотрите, не идёт ли дым через швы. Деформированный или выцветший навес от дождя, хлопья креозота на крыше и земле, поврежденная кровля — все это указывает на опасное количество креозота в дымоходе.
Стоки
Проверьте водосточные желоба и трубы на предмет утечек или трещин. Убедитесь в том, что в них нет листьев или другого мусора, препятствующего дренажу. Крышки на желобах защищают их от забивания мусором — причём совершенно бесплатно.
Наружные стены
Проверьте целостность внешних сайдингов, надежность их закрепления, а также на предмет признаков гнили или проникновения воды. Забиты ли дренажные отверстия в шпоне и кирпичной кладке? Поищите трещины в штукатурке — влага способна проникнуть внутрь за счет расширения древесины. Пройдитесь по наружной теплоизоляционной системе влагомером, чтобы проверить невидимые участки позади поверхности стены.
Как принимать чистовую отделку потолка
Как и в случае со стенами, тонкости заключаются в варианте оформления.
- Краска. Слой должен быть ровным, без пузырьков, подтеков и разводов. Трещины, пятна и следы от кисти недопустимы.
- Гипсокартон. Всегда шпаклюется и шлифуется, соответственно, в итоге должна получиться ровная, однотонная поверхность. Плохо, если при прощупывании смесь остается на пальцах, кажется мокрой. Стыки со стенами закрываются плинтусами – их отсутствие обговаривается заранее.
- Побелка. Смесь наносится перпендикулярно в два слоя, поэтому смотрят, чтобы не было полос и необработанных участков. Хоть материал и крошится, но все же при легком нажатии он не должен сильно рассыпаться.
- Натяжной потолок. Главное правило – гладкость и равномерность натяжения без провисания и растяжек. Смотрят на правильность оформления труб – колечки, выводы вентиляции – маленькие решеточки. Стыки со стенами закрываются маскировочной лентой и не бросаются в глаза. Люстра и светильники не оттягивают покрытие. Обычно такая отделка устанавливается на одном уровне во всем доме, если только нет причин для обратных действий.
Приемка качества оформления стен и потолков – важный этап при ремонте двухкомнатной квартиры в новостройке или хрущевке. Проходит она в две стадии, затрагивая черновую и финишную отделку. В первом случае смотрят на ровность, отсутствие пузырей и трещин, пустот. Во втором – на правильность монтажа обоев, вагонки, плитки и иных отделочных материалов. Каждый из них обладает рядом особенностей, которые учитывают при осмотре и приемке помещения.
Учет в диспансерах
Попросить продавца предоставить подтверждающие справки из диспансеров (психоневрологического, наркологического) — это еще один момент, который рекомендуется не обходить вниманием. Данные документы подтверждают, что собственник квартиры в подобных учреждениях на учете не состоит
Наличие таких справок позволяет исключить риск того, что сделка будет оспорена из-за того, что продавец во время ее заключения не осознавал свои действия.
Но даже если выяснилось, что продавец состоит на учете в диспансерах, это не является для покупателя 100% основанием отказываться от сделки. В такой ситуации надо прояснить все связанные с продажей квартиры обстоятельства — причины продажи, покупает ли продавец себе другое жилье и пр. Также есть практика прохождения продавцом в день сделки медосвидетельствования, в ходе которого специалист оценит его состояние в плане готовности ее заключать.
Ход строительства
Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.
Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.
Как правильно выбрать квартиру в новостройке?
Стать собственником нового жилья в новом доме – очень заманчивое предложение, которое сегодня делают многие застройщики. Если правильно подойти к этому вопросу, вполне можно осуществить эту мечту и переехать в новостройку.
У этой идеи есть масса преимуществ перед покупкой вторичного жилья:
- Применение современных технологий в процессе возведения здания, оснащения коммуникациями;
- Интересные, удачные решения планировки;
- Развитая внешняя (как правило) и внутренняя инфраструктура.
Кроме того, обойтись недвижимость в новостройке может даже дешевле, чем в случае с так называемой вторичкой, если дом еще на стадии строительства. Причем, чем более ранний этап строительства, тем меньше инвестируют его будущие собственники. Но именно перспективы вложения средств в еще недостроенное и не сданное в эксплуатацию строение пугает многих. Во-первых, есть опасения «нарваться» на мошенников. Во-вторых, могут возникнуть сомнения в эксплуатационных качествах новостройки. В-третьих, известны случаи остановки строительства по разным причинам.
Если эти моменты смущают вас, можно приобрести жилье в уже практически или полностью готовом доме. В случае, если застройщик возводит целый жилой комплекс, можно инвестировать в строительство последующего дома сразу после сдачи в эксплуатацию предыдущего. Таким образом, вы сможете убедиться, что данная компания является надежной, ознакомитесь с планировкой, эксплуатационными качествами строения.
Решив инвестировать в строительство на самых начальных его этапах, сэкономив на этом, следует проверить надежность застройщика:
- Поищите информацию о нем в любых доступных источниках – интернете, СМИ. Важны данные о том, сколько лет он на рынке, сколько удачных проектов было реализовано, не было ли проблем при этом;
- Постарайтесь найти отзывы о его работе от других покупателей, которые уже работали с ним;
- Ознакомьтесь с их предыдущими завершенными проектами;
- Нелишним будет изучить документацию компании, на основании которой она ведет свою деятельность;
- Проанализируйте стоимость жилья, которую предлагает застройщик. Если она намного ниже среднего показателя по сравнению с другими компаниями, работающими в вашем городе, это повод насторожиться.
Нелишним будет обратиться к юристу, который сможет проверить добросовестность девелопера.
Определившись с застройщиком, можно начинать делать свой выбор.
В вопросе, как выбрать квартиру, советы, которые дают специалисты в случае с новостройкой, будут схожими со стандартными рекомендациями, о которых речь шла выше. Оцените ее по таким критериям:
- Район;
- Планировка;
- Этаж;
- Расположение дома и самой квартиры в нем;
- Инфраструктура;
- Близость важных социальных объектов;
- Экология;
- Транспортная развязка;
- Озеленение, наличие парков, скверов, детских площадок.
Тем не менее, выбирать новую квартиру в новостройке ее будущим владельцам может быть несколько сложнее ввиду того, что, инвестируя на этапе строительства, они не видят пока своими глазами, какой она будет в готовом виде. Но ознакомление с планом, эскизами будущего жилья поможет максимально точно представить это. Настолько точно, что пока дом достраивается, вы тем временем можете выбрать кухню в будущую квартиру, продумать ее интерьер, определить назначения всех помещений и заняться другими приятными заботами будущих ее владельцев.
Watch this video on YouTube
Юридические нюансы
Основные проблемы обычно возникают с юридической точки зрения. Например, неправильно составленный договор купли-продажи недвижимости, наличие несовершеннолетних собственников, запрет на продажу имущества и другие. Поэтому мы начнем разбирать будущие проблемы именно с юридической стороны.
Проверка ЕГРН
ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости, по выписке из которого можно узнать количество собственников, кадастровую стоимость недвижимости, статус обременения и другую информацию.
Заказать выписку из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра. Стоимость выписки для физических лиц составляет от 300 рублей. Бесплатно проверить некоторые данные можно на стороннем сервисе проверки недвижимости (rosreestr.net), однако более расширенные, в том числе проверка на обременение или арест, – только платно.
О том, на какие нюансы следует обратить внимание в выписке ЕГРН нам рассказал руководитель сервиса Контур.Реестро Константин Ташлыков
В отношении квартиры, полученной недавно по дарственной или в наследство, следует иметь в виду, что, может быть, в ближайшее время объявятся и другие собственники или наследники объекта недвижимости. И решение суда при споре будет почти гарантированно в пользу наследников, а договор купли-продажи признают недействительным.
Сбор справок
Следующий этап – это сбор всевозможных справок. Причем потенциальный покупатель не может их собрать самостоятельно, это может сделать только продавец квартиры.
Справки нужны для того, чтобы исключить спорные ситуации с другими членами семьи. К таким справкам относятся:
- о вступлении в брак и о разводе;
- о регистрации и снятии с регистрации;
- о психическом состоянии.
О том, что такие справки нужны, и о том, как их получить, рассказал Константин Ташлыков:
В свою очередь Антон Гусев из бюро «КРАСС-Практик» рассказал, как недобросовестные продавцы могут вернуть деньги при непредоставлении справки от психиатра:
Если собственник продает квартиру через доверенное лицо, то стоит проверить законность доверенности, а также период действия доверенности и передаваемый перечень прав. Если срок действия доверенности уже истек или в перечне передаваемых прав не указана возможность распоряжения имуществом доверителя, в том числе и продажа, то такую квартиру нельзя покупать.
Проверить действительность нотариальной доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Более подробно о работе с этим сервисом вы можете прочитать в нашей статье.
Изучение информации из открытых данных
Некоторую информацию покупатель может посмотреть самостоятельно в открытых источниках. На это в своих интервью обратили наши эксперты Константин Ташлыков и Александр Сотников. Список сайтов следующий:
- МВД РФ. Проверка подлинности паспорта по серии и номеру.
- Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве. Банкротство физических лиц, индивидуальных предпринимателей и организаций.
- Федеральная служба судебных приставов. Наличие исполнительных производств, причина и сумма задолженности.
- . Наличие судебных производств. Если ранее человек участвовал в делах о мошенничестве в качестве ответчика, то стоит сразу отказаться от заключения договора купли-продажи.
Если у покупателя возникло сомнение в отношении планируемой сделки, то лучше обратиться к нотариусу, юристу или в риелторскую фирму. Специалисты проконсультируют о возможных рисках при покупке той или иной недвижимости.
Оценка имущества при заливе
Чтобы добиться полного возмещения ущерба, полученного из-за затопления квартиры, собственникам рекомендуют после обнаружения проблемы выполнить следующие действия:
- Выяснить и устранить причину затопления. На этом этапе следует обратиться к соседям, у которых, возможно, имеется протечка. При необходимости нужно подать заявление в ЖЭК для перекрытия подачи воды по стояку.
- Обратиться в управляющую компанию. УК привлечет независимую комиссию, которая проведет предварительные исследования и составит акт о залитии. В этом документе отражаются факт потопа, причины возникновения проблемы, перечень пострадавшего имущества и другие сведения.
- Оценить размер ущерба. По закону, собственники вправе договориться с виновником о компенсации понесенных потерь в досудебном порядке. Сумма, которую должна получить пострадавшая сторона, не может быть меньше расходов на ремонт и покупку утраченных вещей.
Эти три пункта обязательны к выполнению. В дальнейшем собственники могут пригласить независимого оценщика для проведения экспертизы. С результатами последней также рекомендуется обратиться к виновнику потопа, для заключения соглашения об устранении ущерба. Если сосед, из-за которого залило квартиру, не согласен с экспертным заключением, пострадавшая сторона вправе через суд добиться компенсации понесенных убытков.
В последнем случае потребуется подготовить следующие документы:
- свидетельство о госрегистрации квартиры и основания владения имуществом (договор купли/продажи либо иное);
- акт ЖЭКа;
- отчет оценщика;
- уведомление о проводимой экспертизе (документ отдается на подпись виновнику).
При проведении экспертизы оценщики проводят комплексное обследование квартиры. В частности, учитывается характер нанесенных повреждений и последствия потопа. Оценщик определяет необходимость в замене предметов домашней меблировки, одежды и других вещей.
Дополнительно оценщик проводит анализ рынка, в ходе которого устанавливает примерную стоимость вещей (бытовой техники или других предметов), поврежденных во время потопа. Если расходы на ремонт превышают или равны цене, за которую можно приобрести аналогичный товар на рынке, то залитый объект подлежит замене на новый. Последнее правило также определено действующим законодательством.
Контрольный список документов на недвижимость
Согласно устоявшемуся правовому принципу, лицо не может передать лучший титул, чем тот, который у него самого есть. В качестве первого шага покупатель должен проявить должную осмотрительность, чтобы удостовериться в наличии титула у продавца, характере титула и его рыночной способности, а также в способности продавца передать чистый и рыночный титул, свободный от обременений. Документы за период 30 лет, если не больше (а если документы отсутствуют, то за минимальный период 12 лет), должны быть изучены, и продавцу может быть предложено предоставить следующие документы / информацию:
- Правоустанавливающие документы на недвижимость: Постановление правительства о предоставлении, свидетельство о наследовании, акт купли-продажи, дарственная, завещание, акт раздела и т.д., свидетельствующие о передаче права собственности в течение многих лет, в результате чего собственность перешла к продавцу.
- Характер права собственности: аренда, владение или право на развитие.
- В случае, если продавец претендует на право застройки объекта недвижимости, соглашение о застройке и доверенность, оформленная собственниками в пользу продавца.
- все правоустанавливающие документы, заверенные надлежащей печатью и зарегистрированные в офисе юрисдикционного субрегистратора заверений.
- Хата, зарегистрированная на имя продавца.
- Информация о незавершенных или прошлых судебных разбирательствах.
- Наличие оригиналов правоустанавливающих документов у продавца.
Просмотр квартиры риэлтором
Риэлтор — это специалист от специализированной организации, которая в свою очередь занимается организацией сделок в сфере недвижимости, в частности купли-продажей. Риэлтор подбирает подходящую по стоимости и определенным потребностям покупателя квартиру, организовывает осмотры, выясняет юридическую чистоту документов и поверхностно проверяет ее.
За установленную стоимость и на основании оформленной доверенности риэлтор:
- проверяет документы на квартиру, документы, удостоверяющие личность собственника,
- запрашивает информацию из ЕГРП,
- изучает всю историю недвижимости, когда при каких условиях это имущество переходило из рук в руки,
- запрашивает архивную выписку из домовой книги.
В процессе осмотра жилья агентом по недвижимости может быть проведена его оценка.
На определение стоимости квартиры влияет множество факторов:
- район, в котором находится многоквартирный дом, его транспортная доступность, удаленность от центра;
- состояние дома, придомовой территории, подъезда;
- характеристики квартиры (этаж, площадь самой квартиры и помещений в ней, вид ремонта и др.).
Акт осмотра квартиры
Чтобы зафиксировать все детали и состояние, в котором находится осматриваемая квартира, необходимо оформить соответствующий документ. Таким документов является акт осмотра квартиры. В его содержание необходимо включить следующие сведения:
- местоположение квартиры и дату проведения осмотра;
- стороны акта: агентство и заказчик;
- объект акта — т.е. адрес и местоположение осматриваемой квартиры;
- основные характеристики дома, квартиры: из какого материала, количество комнат, метраж;
- наличие перепланировки, узаконена или нет;
- результат осмотра: отвечает ли требованием заказчика или нет (по каким причинам);
- подписи сторон и сопровождающих лиц.
Доверенность на осмотр квартиры
В настоящее время распространены такие случаи, когда заказчики-покупатели квартиры по причине нехватки времени или другим причинам оформляют доверенность на осмотр и покупку квартиру на третьих лиц — риэлторов.
Действительно, в наше время распространены факты мошенничества на протяжении всей сделки купли-продажи, начиная с оформления доверенности.
Этот документ представляет собой подтверждение перехода полномочий от одного лица к другому, т.е. проще говоря, риэлтор выполняет всю необходимую работу, которая также прописывается в доверенности от лица покупателя — собственника.
Доверенность подписывается в присутствии нотариуса
Выбирая риэлтора, нужно обратить внимание на опыт его работы, проверить имеет ли он сертификат, ознакомиться с отзывами о его деятельности.. В содержание доверенности входит:
В содержание доверенности входит:
- Дата и место ее составления;
- Полные сведения о сторонах документа: доверителе и доверенном (фамилия, имя, отчество, место и дата рождения, серия и номер паспорта, где и когда он выдан, адрес государственной регистрации);
- Четкий список полномочий, которые будет выполнять доверенное лицо;
- Срок действия документа;
- Возможность права в случае необходимости оформить передоверие.
Особо важно оформить документ без ошибок, в противном случае его можно признать недействительным
